相続した実家や空き家を売却するとき、「相続した家を売ると、3,000万円控除が使えると聞いた」という方もいらっしゃると思います。
これは、一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
ただし、相続した空き家なら何でも対象になるわけではありません。
建築時期や亡くなられた方の居住状況、売却時期、売却価格、売却するまでの建物の使い方など、細かな要件があります。
今回は、相続した空き家を売却する際の3,000万円特別控除について、主な適用要件を順番にご説明します。
※本記事は2026年4月1日現在の国税庁公表情報をもとに作成しています。個別の税務判断については税務署または税理士へご確認ください。
そもそも「空き家の3,000万円特別控除」とは？
相続または遺贈によって取得した一定の住宅やその敷地を売却し、要件を満たした場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
現在の制度では、2027年12月31日までに行われる一定の譲渡が対象となっています。
なお、2024年1月1日以後の譲渡について、対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈によって取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの特別控除額の上限は3,000万円ではなく2,000万円となります。
国税庁の制度案内はこちらです。
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
要件① 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
対象となる家屋は、原則として昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたものである必要があります。
そのため、相続した空き家であっても、昭和56年6月1日以後に建築された住宅については、この特例の対象となる「被相続人居住用家屋」には該当しません。
要件② 区分所有建物ではないこと
対象となる家屋は、区分所有建物登記がされている建物ではないことも要件です。
そのため、一般的な分譲マンションの一室などは、この空き家特例の対象になりません。
要件③ 原則として、亡くなられた方が一人で暮らしていた家であること
相続開始の直前に、被相続人がその家を主な住居として使用しており、被相続人以外の居住者がいなかったことが原則的な要件です。例えば、ご夫婦で同居していて、そのうち一人が亡くなり、もう一人が引き続きその家に居住しているようなケースでは、この要件に注意が必要です。
老人ホームに入居していた場合でも対象になることがあります。「亡くなる直前は老人ホームに入っていたから対象外なのでは？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。一定の要件を満たせば、老人ホームなどへ入所していた場合でも、以前住んでいた自宅が対象になることがあります。
例えば、一定の要介護・要支援認定等を受けて老人ホーム等に入居・入所していたことに加え、自宅が被相続人の家財等の保管に使用されており、入所後から相続開始までの間に他人へ貸したり、事業に使ったり、被相続人以外の人が住んだりしていないことなどが必要になります。
老人ホーム入所中の場合の詳しい要件はこちらです。
国税庁「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
要件④ 相続または遺贈によって家屋や敷地を取得していること
売却する人は、相続または遺贈によって、対象となる被相続人居住用家屋やその敷地等を取得した相続人等である必要があります。ここは「相続した家を売る」という制度の基本的な要件です。
要件⑤ 相続してから売却するまで、貸したり住んだり事業に使ったりしていないこと
これも非常に重要です。
原則として、相続開始から売却までの間に対象となる家屋や敷地を、「第三者へ貸す」「相続人自身が住む」「店舗や事務所など事業用として利用する」といった使い方をしている場合は、この特例の要件から外れる可能性があります。
家屋を解体して土地を売却する場合にも、解体までの家屋や売却までの土地についてそれぞれ利用状況の要件があります。
そのため、「とりあえず貸しておいて、数年後に売ろう」と考えている場合には、先に特例への影響を確認しておくことをおすすめします。
要件⑥ 売却方法にも条件があります
対象となる売却方法には、大きく分けて次のようなパターンがあります。
1．家屋が一定の耐震基準を満たした状態で、家屋または家屋と土地を売却する
建物を残したまま売却する場合、原則として売却時点で一定の耐震基準を満たしている必要があります。
2．家屋をすべて取り壊してから、敷地を売却する
相続した家屋を全部取り壊し、その敷地を売却する方法です。
この場合、相続から取壊しまで家屋を事業・賃貸・居住に使用していないことに加え、取壊し後から売却まで、その土地を建物や構築物の敷地として利用していないことなどが必要です。
3．家屋付きで売却し、売却後に耐震改修または取壊しを行う
2024年1月1日以後の譲渡では制度が拡充されました。
一定の条件を満たせば、売却時点では耐震基準を満たしていない家屋をそのまま売却した場合でも、売却した年の翌年2月15日までに耐震改修を行って基準を満たす、または家屋の全部を取り壊すことで、特例の対象となる可能性があります。
この制度改正によって、「売主が必ず売却前に解体しなければならない」とは限らなくなりました。
ただし、期限までに工事等が完了しなかった場合などには特例を受けられなくなる可能性があるため、売買契約の段階から十分な確認が必要です。
要件⑦ 相続から売却までの期限がある
この特例には売却期限があります。
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
さらに、この特例自体の現在の適用期限は2027年12月31日までです。
例えば、「相続してから3年以内」という単純な数え方とは少し異なるため注意が必要です。
売却を検討されている場合は、期限ギリギリになってから動くのではなく、早い段階で相続開始日と売却期限を確認しておくと安心です。
要件⑧ 売却代金が1億円以下であること
対象となる家屋や土地の売却代金が1億円以下であることも必要です。
ここで注意したいのが、「自分が売った分だけ1億円以下なら大丈夫」とは限らないことです。
対象となる家屋と一体として使用されていた土地等を分割して売却した場合や、他の相続人が売却した場合などには、それらの売却代金も含めて1億円以下かどうかを判定するケースがあります。さらに、特例を適用した後に残りの土地等を売却し、合計の売却代金が1億円を超えた場合には、修正申告と納税が必要になることがあります。
共有で相続している不動産や、土地を分割して売却する予定がある場合には特に注意が必要です。
要件⑨ 親子や夫婦など、特別な関係にある人へ売却したものではないこと
親子や夫婦など、売主と一定の特別な関係にある人への売却は対象になりません。
対象外となる「特別の関係がある人」には、親子・夫婦だけでなく、
生計を一にする親族
売却後にその家屋で同居する親族
内縁関係にある人
一定の特殊な関係にある法人なども含まれます。
要件⑩ 同じ不動産について、この特例をすでに使っていないこと
同一の被相続人から相続または遺贈によって取得した対象家屋・敷地等について、すでにこの空き家特例の適用を受けている場合には、再度同じ特例を受けることはできません。
要件⑪ 一部の税制特例とは併用できません
売却した家屋や敷地について、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例や、収用等の場合の特別控除など、一定の他の税制特例を適用している場合には、この空き家の3,000万円特別控除を適用できない場合があります。
どの制度を利用した方が有利になるかは、取得費や売却金額、相続税額などによって変わります。
税額については税理士等の専門家に確認することをおすすめします。
母屋と離れがある場合などは、土地全部が対象とは限りません
敷地内に母屋と離れなど、用途上一体となっている複数の建物がある場合には、土地全体がそのまま特例の対象になるとは限りません。国税庁では、一定の場合、建物の床面積割合に応じて対象となる敷地部分を計算する取扱いを示しています。
一般的な一戸建てだけでなく、複数建物がある広い敷地を相続した場合には、対象範囲についても確認が必要です。
3,000万円は「売却価格から引かれる」のではありません
ここも誤解されやすいところです。この制度は、「3,000万円以下で売れば税金がかからない」という制度ではありません。
対象になるのは譲渡所得です。一般的に不動産の譲渡所得は、売却代金 － 取得費 － 譲渡費用などをもとに計算し、その譲渡所得から最高3,000万円を控除する仕組みです。
例えば譲渡所得が1,500万円で、特例の要件をすべて満たしている場合には、その1,500万円から控除することになります。
一方、控除できるのはあくまで対象となる譲渡所得の範囲内です。
特例を受けるには確定申告が必要です
特例を受けるには確定申告が必要です「要件を満たしているから自動的に税金が安くなる」というものではありません。
この特例を利用するためには、必要書類を添えて確定申告を行う必要があります。
主な書類としては、
・譲渡所得の内訳書
・対象不動産の登記事項証明書等
・売却した不動産の所在地を管轄する市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」
・売買契約書の写しなど、売却代金を確認できる書類
・建物を残して売却する場合には、必要に応じて耐震基準適合証明書等 などがあります。
売却後に耐震改修または取壊しを行う方式を利用する場合には、それらが期限内に行われたことを証明する書類等も必要になります。
「被相続人居住用家屋等確認書」は市区町村から取得します
確定申告に必要となる「被相続人居住用家屋等確認書」は、対象となる不動産の所在地を管轄する市区町村へ申請して取得します。この確認書では、被相続人がその家に住んでいたことや、相続後に貸したり住んだりしていなかったことなど、特例に必要となる一定の事項が確認されます。そのため、売却が終わってから慌てて書類を集めるのではなく、売却を検討する段階から必要書類を確認しておくことをおすすめします。
空き家の3,000万円特別控除 チェックリスト
□ 昭和56年5月31日以前に建築された家である
□ 区分所有建物ではない
□ 原則として亡くなられた方以外に居住していた人がいない
□ 相続または遺贈によって対象不動産を取得した
□ 相続後、家や土地を賃貸・事業・居住に使用していない
□ 耐震基準を満たして売る、解体して売る、または売却後期限内に耐震改修・全部取壊しを行うなどの要件を満たす
□ 相続開始から所定の期限内に売却する
□ 2027年12月31日までの対象となる譲渡である
□ 売却代金が原則として合計1億円以下である
□ 親子・夫婦など特別な関係にある人への売却ではない
□ 同じ対象不動産についてこの特例をすでに利用していない
□ 併用できない他の税制特例を利用していない
□ 確定申告と必要書類の準備ができる
ただし、このチェックがすべて「はい」だから必ず適用できる、という意味ではありません。
老人ホームへの入居、共有相続、複数回の売却、母屋と離れがあるケースなどでは、さらに個別の確認が必要になることがあります。国税庁の要件も詳細に定められています。
売却してからではなく、売却する前に確認することが大切です
この特例で特に気をつけたいのは、「売却してから税理士さんに聞いたら、要件を満たしていなかった」ということを避けることです。
例えば、「相続後に家を貸してしまった」「期限を過ぎてしまった」「解体後の土地を別の用途に使ってしまった」「買主による解体が翌年2月15日に間に合わなかった」など、売却前の進め方によって特例の適用に影響することがあります。
だからこそ、相続した空き家の売却を検討する際には、不動産の売り方を決める前に、この特例を利用できる可能性があるか確認することが大切です。
さとみ不動産では、相続不動産の売却もご相談いただけます
さとみ不動産では、相続不動産の売却もご相談いただけます
弊社では、相続した不動産や空き家の売却についてもご相談を承っております。
「実家を相続したけれど、どうすればいいかわからない」
「空き家のままになっている」
「売却する前に何を確認したらいい？」
「建物を残して売るか、解体して売るか迷っている」そんな段階でも構いません。
不動産の状況やお客様のご希望を伺いながら、売却方法を一緒に整理していきます。
なお、税額の計算や特例の最終的な適用可否など、税務に関する個別判断については税務署や税理士などの専門家への確認が必要です。
「まだ売ると決めていない」という段階でも、お気軽にご相談ください。
参考資料
国税庁
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
国税庁の公式ページを見る
国税庁
「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
国税庁の公式ページを見る
