空き家を放置するとどうなる？固定資産税・管理・近隣トラブルの注意点

相続した実家や、誰も住まなくなった住宅について、「今すぐ売る予定はないから、とりあえずそのままにしておこう」と考える方もいらっしゃると思います。

もちろん、空き家だからといって、すぐに売却しなければならないわけではありません。
ただし、誰も住んでいない家を長期間そのまま放置することには、さまざまなリスクがあります。
建物の劣化だけでなく、庭木や雑草、防犯、近隣への影響、さらに空家法に基づく行政からの指導・勧告などにつながる場合もあります。

今回は、空き家を所有している方が知っておきたい注意点をわかりやすくご紹介します。

※本記事は2026年9月現在の国土交通省公表情報をもとに作成しています。個別の税務・法律上の判断については、自治体や税理士、司法書士、弁護士等の専門家へご確認ください。

住宅は、人が住んでいるだけでも定期的に換気されたり、水道を使ったり、異変に気づいて修理したりしています。
誰も住まなくなると、
・室内の換気がされない
・水道を長期間使用しない
・雨漏りなどの異変に気づきにくい
・湿気がこもる
・害虫や害獣が入り込む
・設備の不具合を発見しにくいといった状態になりやすくなります。

「誰も使っていないから傷まない」のではなく、むしろ人が住まないことで劣化に気づきにくくなることがあります。
定期的に換気・通水・建物確認を行うことが大切です。

空き家で特に問題になりやすいのが、庭や敷地の管理です。
春から夏にかけては雑草が急速に伸び、庭木の枝が隣地や道路へ越境してしまうこともあります。

その結果、
・隣家の敷地へ枝が伸びる
・落ち葉が周囲へ飛ぶ
・害虫が発生する
・道路や通行部分まで草木が伸びる
・景観を損ねるなど、周囲へ影響を及ぼす場合があります。
空き家そのものに大きな問題がなくても、敷地管理を怠ったことで近隣から連絡や苦情が入ることもあります。

防犯面にも注意が必要です。
長期間人の出入りがない住宅は、外から見ても空き家だと分かりやすくなります。

郵便物がたまっている、庭が荒れている、夜になっても照明がつかないなどの状態が続けば、
・不法侵入
・不法投棄
・窃盗
・放火などのリスクが高まる可能性があります。

郵便物の整理や定期的な訪問、庭の管理などを行い、「長期間誰も管理していない家」に見えない状態を保つことも大切です。

建物の一部が周囲へ被害を与える可能性もあります屋根材や外壁、雨樋、塀などは、年数が経つと劣化します。
台風や強風などをきっかけに、
・屋根材が飛ぶ
・外壁材が落下する
・塀が倒れる
・樹木が倒れるといったことが起きれば、近隣の住宅や車、通行人などへ被害を与える可能性もあります。
特に築年数の古い住宅については、外から見ただけでは分からない劣化が進んでいる場合もあります。

2023年12月に施行された改正空家法によって、新たに「管理不全空家等」という仕組みが設けられました。
管理不全空家等とは、適切な管理が行われていないことによって、そのまま放置すれば将来的に「特定空家等」になるおそれがある空き家です。

例えば、
・屋根や外壁が傷んでいる
・庭木が大きく繁茂している
・窓ガラスが割れている
・衛生状態が悪化している
・適切な管理がされていないなどの状態が続けば、自治体から管理について指導を受ける可能性があります。
さらに、指導を受けても改善されず、市区町村から勧告を受けた場合には、固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れることがあります。

管理状態がさらに悪化し、
・倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある
・著しく衛生上有害となるおそれがある
・著しく景観を損なっている
・その他、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切と判断される空き家は、「特定空家等」に該当する場合があります。

特定空家等については、市区町村から助言・指導、勧告、命令などが行われることがあります。
改善されない場合には、行政代執行によって建物の除却等が行われ、その費用を所有者が負担することになるケースもあります。また、命令に従わない場合には、50万円以下の過料が科されるおそれがあります。

空き家についてよく、「放置すると固定資産税が6倍になる」と言われることがあります。
ただし、この表現は少し注意が必要です。住宅が建っている土地については、一定の要件を満たすと住宅用地特例が適用され、固定資産税の課税標準が軽減されています。

例えば小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が一定の範囲(土地面積～200㎡)で6分の1になります。
管理不全空家等または特定空家等について、市区町村から勧告を受けると、この住宅用地特例の対象外となるため、土地の固定資産税負担が大きく増える可能性があります。

ただし、実際の税額が単純に必ず「ちょうど6倍」になるわけではありません。
土地の評価額やその他の軽減、都市計画税などによって金額は変わるため、「勧告を受けると住宅用地特例が適用されなくなる可能性がある」と理解しておくのが正確です。

管理不全空家になっただけで、すぐ特例が外れるわけではありません。ここも大切なポイントです。

「管理不全空家に認定された瞬間に固定資産税が上がる」というわけではありません。
国土交通省の制度では、管理不全空家等について市区町村からまず指導が行われ、その後も状態が改善されず勧告を受けた場合に、住宅用地特例の対象外となります。そのため、行政から連絡や指導があった場合には、放置せず早めに必要な管理や修繕を行うことが重要です。

相続した実家が遠方にある場合、「なかなか見に行けない」という方も多いと思います。

毎月現地へ足を運ぶことが難しい場合には、
・空き家管理サービスを利用する
・庭木や草刈りだけ定期的に業者へ依頼する
・近隣に住む親族へ確認をお願いする
・管理会社へ定期巡回を依頼するなどの方法もあります。
売却するかどうか決めていなくても、所有している間の管理方法だけは決めておくことをおすすめします。

人が住まなくなったことで、現在加入している火災保険の契約条件に影響が出る場合があります。
保険会社や契約内容によって取り扱いは異なりますので、
「実家を相続したけれど、今は誰も住んでいない」という場合には、一度保険会社や代理店へ確認しておくと安心です。

空き家を残すなら、年間の管理費も把握しておきましょう
「売らずに残す」という選択肢自体に問題があるわけではありません。

ただし、残す場合には、
・固定資産税
・保険料
・草刈りや庭木剪定費用
・修繕費
・水道・電気などの維持費
・管理サービス費などがかかる場合があります。

一つひとつは大きくなくても、数年間積み重なると負担になることがあります。
「思い出があるから残したい」という気持ちとあわせて、年間いくらくらい維持費がかかるのかも確認しておくと判断しやすくなります。

「売る・貸す・残す」をまだ決めていなくても大丈夫です。
空き家を所有しているからといって、すぐ売却する必要はありません。

ただし、「決めていないこと」と「放置すること」は別です。

まだ将来の方針を決めていない場合でも、
・現在の建物状態を確認する
・定期的に換気や通水をする
・庭木や雑草を管理する
・郵便物を整理する
・固定資産税や保険を確認するなど、最低限の管理は続けておくことが大切です。
そのうえで、ご家族でゆっくり今後について考えても問題ありません。

今後誰も利用する予定がなく、管理の負担が大きい場合には、売却を検討する方法もあります。
相続した空き家については、「建物を残したまま売る」「解体して土地として売る」「不動産会社へ直接買取を相談する」など、物件によってさまざまな方法があります。

また、一定の条件を満たす場合には、相続した空き家の売却で譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性もあります。※別の記事でご紹介しております。

売却するかどうか迷っている段階であっても、まず査定だけ行い、
「今売ったらどのくらいになるのか」を知っておくことも判断材料になります。

さとみ不動産では、空き家の現状確認からご相談いただけます。
さとみ不動産では、相続した実家や空き家について、
「何年もそのままになっている」
「遠方に住んでいて状態を確認できていない」
「庭や室内がどうなっているか心配」
「荷物が残ったままになっている」
「売るか残すかまだ決めていない」といった段階でもご相談いただけます。

必要に応じて現地の状況を確認し、写真などで現在の状態をご報告したうえで、今後どのような選択肢があるのか一緒に整理していきます。

無理に売却をおすすめすることはありません。
空き家は、状態が良いうちの方が選べる方法も多くなります。
「まだどうするか決めていないけれど、一度状態だけ確認したい」

そんなご相談でも、お気軽にお問い合わせください。

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参考資料

国土交通省
「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
現行の空家法、管理不全空家等・特定空家等に関するガイドラインなどが掲載されています。
国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」⁠

国土交通省
「『空家法』と『2023改正空家法』」
管理不全空家等・特定空家等と、住宅用地特例の扱いが図解されています。