相続した不動産の名義変更はいつまで？相続登記の流れと注意点をわかりやすく解説

親御様やご家族が亡くなられ、不動産を相続したとき、
「家の名義はそのままでも大丈夫？」
「相続登記っていつまでにすればいいの？」
「売却する予定だけど、先に名義変更が必要？」と疑問に思われる方もいらっしゃると思います。

不動産を相続した場合には、亡くなられた方から相続人へ名義を変更する「相続登記」の手続きが必要です。

2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化され、一定の期限内に手続きを行わなければならなくなりました。

今回は、相続した不動産の名義変更について、期限や基本的な流れ、相続人申告登記などをわかりやすくご紹介します。

※本記事は2026年9月現在の法務省公表情報をもとに作成しています。個別の登記手続きや相続関係については、法務局または司法書士等の専門家へご確認ください。

土地や建物の所有者が亡くなられた場合、その不動産の所有権は相続人へ承継されます。
しかし、相続が発生しただけで登記簿上の名義が自動的に変更されるわけではありません

登記簿上の所有者を、亡くなられた方から実際に不動産を取得した相続人へ変更する手続きを相続登記といいます。
相続登記をしないままにしていると、登記簿上は亡くなられた方が所有者として残ったままになります。

現在は、相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、「自分が相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を申請する必要があります。単に「亡くなった日から必ず3年」とは限らず、法律上は所有権を取得したことを知った日が基準となります。

正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。そのため、「特に困っていないから、そのうちやればいい」と長期間そのままにしておくことはおすすめできません。不動産を相続したことが分かった段階で、早めに登記状況を確認しておくと安心です。

2024年4月より前に相続した不動産も対象です

ここは特に注意が必要です。相続登記の義務化は2024年4月1日から始まりましたが、それより前に発生した相続についても、相続登記が済んでいない不動産は対象となります。2024年4月1日より前から相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

「10年以上前に親から相続した家だから関係ない」というわけではありません。昔の相続で名義がそのままになっている不動産をお持ちの場合にも、一度登記簿を確認してみることをおすすめします。

不動産を誰が相続するかによって、登記内容も変わります。
例えば、
・遺言書で不動産を取得する人が決まっている
・相続人全員で遺産分割協議をして取得者を決める
・法定相続分の割合で共有するなどのケースがあります。
相続人が複数いるからといって、必ず全員の共有名義にしなければならないわけではありません。

ご家族で今後、「誰が住むのか」「売却する予定なのか」「他の相続財産をどう分けるのか」なども考えながら、誰が不動産を取得するのか決めていきます。

相続人同士での話し合いに時間がかかり、「3年以内に誰が不動産を相続するのか決められない」ということもあります。そのような場合のために設けられているのが、「相続人申告登記」です。

相続人申告登記では、
・登記名義人について相続が発生したこと
・自分がその相続人であることを法務局へ申し出ることで、申出をした相続人について、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。

相続人が複数いる場合でも、各相続人が単独で申し出ることができます。

相続人申告登記をすれば、それで名義変更は終わり？ここは大切です。
相続人申告登記は、正式に不動産の所有者を相続人へ変更する相続登記そのものではありません。

あくまで、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度です。法務省も、相続人申告登記について「権利移転の公示の効果はない」と整理しています。

その後、遺産分割が成立して不動産を取得する人が決まった場合には、原則として遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を行う必要があります。つまり、「とりあえず相続人申告登記をしたから、もう何もしなくていい」とは限らないということです。

相続登記の基本的な流れ一般的には、次のような流れで進めていきます。

具体的な必要書類は相続の状況によって変わりますが、一般的には、
・亡くなられた方の戸籍・除籍・改製原戸籍
・相続人の戸籍
・住民票等
・固定資産評価証明書等
・遺産分割協議書
・相続人の印鑑証明書
・遺言書などが必要になることがあります。
ただし、すべてのケースで同じ書類が必要になるわけではありません。
例えば、遺言による相続なのか、遺産分割協議による相続なのかによって必要書類は変わります。事前に法務局または司法書士へ確認しておくと安心です。

相続登記を長期間放置すると、その間に相続人が亡くなり、さらに次の相続が発生することがあります。
例えば、父親名義の家→父親が死亡→相続登記をしないまま母親も死亡→その後さらに兄弟の一人が死亡というように相続が重なると、関係する相続人が増えていきます。

法務局も、相続登記を放置すると相続人の人数が増え、調査や話し合いに大きな手間がかかることを注意点として挙げています。早めに整理した方が、将来の手続きがシンプルになる可能性があります。

相続した不動産を売却する場合にも、相続登記は重要です。相続した実家や土地を売却しようとしたとき、登記簿上の所有者が亡くなられた方のままでは、そのまま相続人個人の名義で通常の売却手続きを進めることはできません。そのため、不動産を売却する場合には、売却までの過程で相続関係を整理し、必要な相続登記を行うことになります。

「どうせ売るから名義変更はしなくてもいい」と考えず、売却を検討している場合こそ、早めに現在の登記状況を確認しておくことが大切です。

兄弟姉妹など複数人で不動産を共有することもできます。
ただし、共有不動産について将来的に売却や大きな処分を行う場合には、共有者同士での調整が必要になります。

そのため、「とりあえず全員の名前を入れておけばいい」と決める前に、
・今後誰が利用するのか
・いずれ売却するのか
・管理費や固定資産税を誰が負担するのか
・売却する際に意見がまとまりそうかなども考えておくことをおすすめします。

相続登記はご自身で申請することもできます。
一方で、「相続人が多い」「何十年も名義変更していない」「祖父母名義のままになっている」「遺産分割の方法が複雑」「必要書類が分からない」「仕事が忙しく手続きの時間が取れない」といった場合には、司法書士へ相談する方法もあります。

不動産会社は相続登記の代理申請を行う専門家ではありませんので、登記について専門的な判断や手続きが必要な場合には司法書士へ相談することになります。

「名義変更が全部終わってからじゃないと、不動産会社に相談できないの？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

そんなことはありません。

相続登記がまだ終わっていない段階でも、「この不動産はいくらくらいで売れるのか」「誰の名義にするのがいいか家族で検討している」「売却するとしたらどんな流れになるのか」といった相談は可能です。むしろ、売却を予定している場合には、相続登記と売却準備を並行して進めることで、全体の流れを整理しやすくなることもあります。

さとみ不動産では、相続した不動産について、「まだ親名義のままになっている」「相続人が何人いるのかわからない」「兄弟でこれから話し合う予定」「売却したいけれど、まず何をすればいいかわからない」「相続登記と売却、どちらから始めればいい？」といった段階でもご相談いただけます。

登記について専門的な手続きが必要な場合には、司法書士等の専門家への確認が必要になりますが、不動産の売却についてはその前の段階から整理していくことができます。

「名義変更が終わっていないから、まだ不動産会社へ相談するのは早い」と思わず、まずは現在の状況をお聞かせください。今後の売却方法やスケジュールを含め、一緒に整理していきます。

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参考資料

法務省
「相続登記の義務化」
2024年4月1日から開始した相続登記の義務化、3年以内の申請期限、2024年4月以前の相続に関する経過措置などが案内されています。

法務省
「相続登記の申請の義務化と相続人申告登記について」
相続人申告登記の仕組みや、遺産分割が成立していない場合の対応について詳しく確認できます。