相続した不動産が共有名義になったら？売却方法とトラブルを防ぐポイント

親御様やご家族が亡くなられ、不動産を兄弟姉妹など複数人で相続した場合、
「共有名義になると、売却しにくいの？」
「自分の持分だけ売ることはできる？」
「固定資産税は誰が払う？」
「一人は売りたいけれど、他の相続人は残したいと言っている」といった疑問や悩みが出てくることがあります。

相続した不動産が共有名義になること自体は珍しいことではありません。
ただし、将来売却したり、建物を取り壊したり、賃貸に出したりする場面では、共有者同士での調整が必要になることが多くなります。

今回は、相続した不動産が共有名義になった場合の基本的な考え方や、売却方法、トラブルを防ぐために確認しておきたいポイントをご紹介します。

※本記事は一般的な情報をもとに作成しています。個別の法律判断や登記・相続手続きについては、司法書士や弁護士等の専門家へご確認ください。

共有名義とは、ひとつの不動産を複数人で所有している状態です。

例えば、父親名義の実家を、相続人である子ども3人がそれぞれ3分の1ずつ相続した場合、
長男　3分の1
長女　3分の1
次男　3分の1というように、それぞれが持分を持つ形になります。
この「何分の何」という割合を共有持分といいます。

共有者それぞれが不動産全体の一部分を物理的に所有しているわけではなく、不動産全体について一定割合の権利を持っているイメージです。

結論からお伝えすると、共有名義の不動産でも売却することは可能です。
ただし、不動産全体を第三者へ売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。

例えば3人共有の家について、
「2人は売りたいけれど、1人は売りたくない」という場合、2人だけの判断で不動産全体を売却することはできません。

そのため、共有名義の不動産を売却する際には、まず共有者全員で今後の方針を話し合うことが大切です。

共有者は、原則として自分の共有持分だけを第三者へ売却することは可能です。

ただし、実際には注意が必要です。
例えば実家を兄弟3人で共有している場合、1人が自分の3分の1の持分だけを売却すると、その持分を購入した第三者が新たな共有者になります。

その結果、「知らない人と不動産を共有する」という状態になる可能性があります。
共有持分だけを購入する業者などもありますが、一般的に不動産全体を売却する場合よりも、持分だけの売却価格は低くなる傾向があります。そのため、持分売却を検討する前に、まずは他の共有者と不動産全体の売却や持分の買い取りについて話し合うことをおすすめします。

共有者の一人が他の持分を買い取る方法もあります。
例えば、「長男は実家を残したい」「長女と次男は現金で相続したい」という場合には、長男が他の共有者の持分を買い取るという方法もあります。

これによって、最終的に長男の単独名義にすることも可能です。
ただし、持分の価格や資金準備、税金などについて確認が必要です。

また、親族間だからといって極端に低い金額で売買した場合などには、税務上の問題が生じる可能性もあります。
実際に持分の売買を行う場合には、専門家へ確認しておくと安心です。

相続した不動産について、「相続人が3人だから、とりあえず3人共有にしよう」と考えるケースもあります。
しかし、共有にすると、将来の売却や管理についてその都度話し合いが必要になる可能性があります。

そのため、遺産分割の段階で、「実家は長男が取得する」「他の相続人は預貯金など別の財産を取得する」といった形で、できるだけ単独所有にする方法もあります。

もちろん、相続財産の内容やご家族の事情によっては共有が適している場合もあります。
大切なのは、「とりあえず共有」にする前に、その後の管理や売却まで考えることです。

共有名義の不動産についても固定資産税はかかります。固定資産税の納税通知書は、一般的に共有者のうち代表者宛てに送付されることがありますが、共有者全員が連帯して納税義務を負います。

実際の負担については、「持分割合に応じて負担する」「代表者がいったん支払い、あとで精算する」など、共有者同士で取り決めることが多くなります。トラブルを防ぐためにも、「誰が支払うのか」「いつ精算するのか」「草刈りや修繕費はどう分けるのか」まで決めておくと安心です。

相続した実家を誰も使用しない場合には、
・庭木や雑草の管理
・定期的な換気
・通水
・建物の修繕
・火災保険
・防犯対策などの費用や手間が発生する場合があります。

共有者が複数いると、「自分ばかり草刈りに行っている」「修繕費を払ってくれない」「誰も管理しない」といった問題が起こることもあります。そのため、共有名義の不動産を残す場合には、管理する人・費用負担・連絡方法をあらかじめ決めておくことが大切です。

共有名義の不動産に、共有者の一人だけが住んでいるケースもあります。

例えば、「兄弟3人で相続した実家に、長男だけが住み続けている」という場合です。
このような場合には、
・固定資産税を誰が負担するのか
・家賃相当額をどう考えるのか
・修繕費を誰が払うのか
・将来的に売却するのかなどについて、共有者間で認識が違うとトラブルになりやすくなります。
口頭だけでなく、必要に応じて書面で取り決めておくことも検討できます。

共有不動産で最も悩みやすいのが、「売りたい共有者」と「残したい共有者」がいるケースです。

この場合には、
・不動産全体を売却する
・残したい人が他の共有者の持分を買い取る
・一部の共有者が持分のみ売却する
・共有状態を解消する方法を専門家へ相談するなどの選択肢があります。

まずは、「なぜ売りたいのか」「なぜ残したいのか」を整理することが大切です。
例えば、「管理が負担だから売りたい」「将来自分が住みたいから残したい」という場合には、持分買取で解決できる可能性もあります。

共有者間で話し合いがまとまらない場合、法律上は共有物分割請求という方法もあります。

共有物分割請求では、共有状態を解消するため、
・現物分割
・一人が取得し、他の共有者へ金銭を支払う方法
・売却して代金を分ける方法などが検討されます。

話し合いでまとまらない場合には、裁判所での手続きになることもあります。
ただし、共有物分割については法的判断が必要となりますので、弁護士等の専門家へ相談する分野になります。
不動産会社だけで解決できる問題ではありません。

「面倒だから自分の持分を放棄したい」と考える方もいるかもしれません。
しかし、不動産の共有持分については、単純に「いらないからやめる」と簡単に処理できるものではありません。

また、相続そのものを放棄したい場合には、家庭裁判所へ相続放棄の申述を行う必要があり、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内という期限があります。

相続放棄と、相続後に共有持分を手放すことは別の話です。
判断する前に専門家へ確認することをおすすめします。

実際に共有不動産を売却する場合には、まず次のような点を確認しておくと進めやすくなります。
・共有者全員が売却に同意しているか
・現在の持分割合
・登記名義が正しいか
・住宅ローンや抵当権が残っていないか
・室内や敷地の状況
・売却代金をどのように分けるか
・売却にかかる費用をどのように負担するか
特に、相続登記が終わっていない場合には、売却手続きと並行して登記の整理が必要になることがあります。

共有不動産を売却した場合、一般的には共有持分に応じて売却代金を分けることになります。

例えば、売却後の手取りが3,000万円で、3人がそれぞれ3分の1ずつ所有している場合には、1人あたり1,000万円という考え方が基本です。ただし、「一人だけ修繕費を負担していた」「一人だけ長期間固定資産税を支払っていた」など、共有者間で精算が必要になる場合もあります。

売却前にお金の分け方まで話し合っておくことで、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

共有不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には、基本的に各共有者が自分の持分に応じて譲渡所得を計算し、それぞれ確定申告を行うことになります。

相続した空き家について一定の要件を満たせば、いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性もあります。
ただし、対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除上限は2,000万円となります。そのほかにも適用にはさまざまな要件があるため、税務については、税理士や税務署へ確認することをおすすめします。

相続が発生した直後は、「まずは法定相続分どおり共有にしておこう」と考えることもあると思います。

ただし、共有状態が長く続くと、
・共有者の一人が亡くなり、さらに相続人が増える
・連絡が取れない共有者が出る
・売却について意見が合わない
・管理費用を誰も負担しなくなるといった問題が生じる可能性があります。
将来的に売却する可能性が高い不動産については、遺産分割の段階から今後の方針を考えておくことが大切です。

相続登記や遺産分割が終わっていなくても、
「この家はいくらくらいで売れるのか」
「共有にするか、誰か一人が相続するか迷っている」
「売った場合の金額を知ってから家族で話し合いたい」といった相談は可能です。

先に不動産の相場を知ることで、
「売却したらどのくらい現金が残るのか」を具体的に話し合いやすくなることもあります。

さとみ不動産では、共有不動産の売却相談も承っています。
「兄弟で実家を相続した」
「共有名義になっている」
「一人は売りたいけれど、他の共有者は迷っている」
「売却価格を知ってから家族で相談したい」
「相続登記がまだ終わっていない」といった段階でもご相談いただけます。

まずは不動産の現状やご希望を伺い、売却した場合の価格や進め方を整理します。

共有者間の法律問題や登記について専門的な対応が必要な場合には、司法書士・弁護士等の専門家へ確認する必要がありますが、不動産の売却についてはその前の段階からご相談いただけます。

「家族でまだ結論が出ていないから、不動産会社へ相談するのは早い」と思う必要はありません。
判断するための材料を集めるところから、お気軽にご相談ください。