「家族が自宅で亡くなった」
「過去に人が亡くなった家を相続した」
「事故物件になってしまったら、もう売れないのでは？」
このような不安を抱えている方もいらっしゃると思います。
結論からお伝えすると、人の死があった不動産でも売却することは可能です。
ただし、亡くなられた状況や室内の状態、特殊清掃の有無などによっては、売却時に買主へ告知が必要になることがあります。今回は、いわゆる「事故物件」の売却について、居住用不動産を対象とした国土交通省のガイドラインをもとに、告知義務や売却方法、価格への影響についてわかりやすくご紹介します。
※本記事は2026年9月現在の国土交通省公表情報をもとに作成しています。個別の物件における告知の要否については、具体的な状況によって判断が異なる場合があります。
そもそも「事故物件」とは？
「事故物件」という言葉は一般的によく使われていますが、すべてのケースについて法律上ひとつの明確な定義があるわけではありません。
不動産取引では、過去にその不動産で人の死があったことが、買主や借主の判断に重要な影響を与える場合があります。
国土交通省では、こうしたケースについて宅地建物取引業者がどのように調査・告知すべきかを整理するため、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています。
自宅で人が亡くなったら、必ず告知が必要？
必ずしもそうではありません。
国土交通省のガイドラインでは、売買・賃貸ともに、対象不動産で発生した自然死や、転倒・誤嚥など日常生活の中で生じた不慮の死については、原則として告げなくてもよいと整理されています。
例えば、
・病気による死亡
・老衰
・自宅内での転倒事故
・入浴中の事故
・誤嚥など、日常生活の中で通常起こり得る死亡については、原則として告知対象とはされていません。
そのため、「家で人が亡くなった＝必ず事故物件になる」というわけではありません。
特殊清掃が行われた場合はどうなる？
自然死や日常生活上の不慮の死であっても、亡くなられてから発見まで時間が経過し、室内で特殊清掃等が行われた場合には取り扱いが変わります。国交省の整理では、特殊清掃等が行われた自然死等について、賃貸借取引では一定期間の告知に関する基準が示されています。一方、売買取引については、賃貸借のような一律の「概ね3年」という期間基準は設けられていません。
そのため売却の場合には、
・亡くなられた状況
・発見までの期間
・特殊清掃の有無
・事件性
・周囲への周知性
・社会的な影響なども踏まえて判断する必要があります。
自殺や他殺などの場合は？
自然死や日常生活上の不慮の死とは異なり、自殺や他殺などについては、取引相手の判断に重要な影響を与える可能性があります。
そのため、原則として宅地建物取引業者による告知の対象となるケースがあります。国交省ガイドラインも、自然死等とは別に扱っています。ただし、告知内容や期間については、売買なのか賃貸なのか、事案の内容や発生場所などによって取り扱いが異なります。
「3年経てば告知しなくていい」は本当？
ここは誤解されやすいポイントです。
よく、「事故物件でも3年経てば告知しなくていい」と聞くことがありますが、すべての不動産取引に当てはまるわけではありません。国土交通省が示す「概ね3年間」という基準は、主に賃貸借取引について示されているものです。自然死等で特殊清掃が行われた場合や、自然死・日常生活上の不慮の死以外の死亡について、賃貸では事案発生等から概ね3年を経過した後は原則として告げなくてもよいケースがあります。
一方、売買取引には一律の3年基準はありません。そのため、「もう3年以上経っているから、売却するときも言わなくて大丈夫」と自己判断するのはおすすめできません。
買主から聞かれた場合はどうする？
国土交通省のガイドラインでは、通常であれば告知不要と整理される場合でも、
・買主や借主から人の死の有無について質問された場合
・社会的影響が大きく、相手方が把握しておくべき特段の事情がある場合などには、経過期間や死因にかかわらず告げる必要があるとしています。
そのため、売却する側で事実を隠したり、質問に対して事実と異なる説明をしたりすることは避ける必要があります。
不動産会社には、事実関係を正確に伝えることが大切です
売却を依頼する際には、「告知しなくてもいいと思うから、不動産会社にも言わない」という判断はおすすめできません。宅地建物取引業者は、売主に対して過去に人の死が生じた事実について告知書等への記載を求めることで、通常の情報収集を行うことが国交省ガイドラインで示されています。
売却を検討している場合には、
・いつ頃亡くなられたのか
・死因や状況について分かっていること
・発見までどのくらい時間がかかったのか
・特殊清掃を行ったか
・室内をどの程度修繕したかなど、分かっている事実を不動産会社へ伝えることが大切です。
そのうえで、告知が必要かどうかを確認していきます。
事故物件でも仲介で売却できます
事故物件でも仲介で売却できます。
告知が必要な不動産であっても、仲介によって一般の買主へ売却することは可能です。仲介の場合には、不動産会社が物件を市場へ公開し、購入希望者を探します。
物件の状態や立地によっては、「事情は理解したうえで、立地や価格を重視して購入したい」という買主が見つかることもあります。ただし、通常の物件と比べて購入を検討する人が限定される可能性があるため、売却まで時間がかかる場合もあります。
不動産会社による買取という方法もあります
もうひとつの方法が、不動産会社による直接買取です。買取では、不動産会社が買主となり、物件を直接購入します。
そのため、
・早く売却したい
・室内にお荷物が残っている
・特殊清掃後の状態である
・建物の修繕が必要
・一般の方への内覧対応を減らしたいといった場合には、買取が選択肢になることがあります。
ただし、一般的に買取価格は、仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
仲介と買取のどちらが適しているかは、物件やお客様のご希望によって異なります。
事故物件はどのくらい価格が下がる？
「事故物件だと何割くらい安くなるの？」と気になる方も多いと思います。しかし、一律に「○％下がる」と決めることはできません。
価格への影響は、
・亡くなられた状況
・発見までの期間
・特殊清掃の有無
・事件性や周知性
・建物の状態
・築年数
・立地
・土地としての価値
・市場の需要などによって大きく異なります。
例えば、建物自体の価値が低く、土地としての需要が高い地域では、建物内で起きた出来事による価格への影響が相対的に小さくなる場合もあります。反対に、建物そのものの商品価値が大きい物件では、心理的な影響が価格に反映される場合もあります。
そのため、実際の物件を確認したうえで査定することが重要です。
特殊清掃をしてから売った方がいい？
室内の状態によっては、特殊清掃や消臭、原状回復を行うことで売却しやすくなる場合があります。
ただし、「とりあえず高額な工事を全部やってから売る」ことが必ずしも最善とは限りません。
例えば、
・そのまま買取を依頼する
・最低限の特殊清掃だけ行う
・建物を解体して土地として売却する
・ある程度修繕して仲介で売るなど、物件によってさまざまな選択肢があります。
先に不動産会社へ相談し、売却方法と費用を比較してから清掃や工事の内容を決める方がよい場合もあります。
室内にお荷物が残っていても相談できます
ご家族が亡くなられた住宅では、室内に家具や衣類、家電、思い出のお品などがそのまま残っていることもあります。
売却相談をするために、最初からすべて片付ける必要はありません。
まず現地の状態を確認し、「どこまで整理が必要なのか」「清掃が必要なのか」「そのまま売却できるのか」を整理してから進めることもできます。
特に遠方にお住まいの場合には、現地確認そのものが負担になることもあると思います。
そのような場合にも、まず不動産会社へ相談することができます。
「事故物件だから売れない」と決めつける必要はありません
「事故物件だから売れない」と決めつける必要はありません。人の死があった不動産について、「もう価値がないのでは」「誰も買ってくれないのでは」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産の価値は、その出来事だけで決まるものではありません。
土地の場所や広さ、建物の状態、周辺環境、需要など、さまざまな要素によって決まります。
事実関係を整理し、必要な告知を適切に行ったうえで、物件に合った売却方法を選ぶことが大切です。
さとみ不動産では、特殊清掃から売却までご相談いただけます
さとみ不動産では、特殊清掃から売却までご相談いただけます。
さとみ不動産では、これまで事故物件を含む不動産の対応に携わってきた経験をもとに、
「家族が自宅で亡くなった」
「特殊清掃が必要なのかわからない」
「清掃後の家を売却したい」
「告知が必要なのか知りたい」
「室内に荷物が残っている」
「事故物件でも買取してもらえるのか知りたい」といったご相談を承っています。
まずは弊社で現在の状況を確認し、必要に応じて室内の状態を写真などでお客様へお伝えします。
そのうえで、特殊清掃やお荷物整理、仲介による売却、不動産買取など、物件の状況やお客様のご希望に合わせて今後の進め方を整理していきます。
「何から始めればいいかわからない」という段階でも問題ありません。
無理に売却をおすすめすることはなく、まずは現在の状況を整理するところからお手伝いいたします。
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参考資料
国土交通省
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
自然死や日常生活上の不慮の死、特殊清掃が行われた場合、売買取引と賃貸借取引の告知の考え方などがまとめられています。
