三郷市に空き家を所有していて、
「このまま持っていて大丈夫？」
「売却したいけれど、何から始めればいい？」
「古い家でも売れる？」
「荷物が残っていても相談できる？」と悩まれている方もいらっしゃると思います。

空き家は、誰も住んでいないからといって、そのまま放置してよいわけではありません。
建物の劣化や庭木の管理、固定資産税、防犯面など、所有している間はさまざまな負担が続きます。

また、適切に管理されていない空き家については、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」として指導や勧告を受ける可能性もあります。三郷市も、空き家は所有者や管理者の責任で適切に管理するよう案内しています。

今回は、三郷市で空き家の売却を考えている方へ、空き家を放置するリスクや売却方法、売却前に確認しておきたいポイントをわかりやすくご紹介します。

※本記事は2026年9月現在の国土交通省・三郷市公表情報等をもとに作成しています。個別の法律・税務・登記については、司法書士・税理士・弁護士等の専門家へご確認ください。

空き家を所有していると、「誰も住んでいないから、しばらくそのままでいい」と思ってしまうこともあるかもしれません。

しかし、空き家は人が住んでいる住宅よりも状態の変化に気づきにくく、管理されない期間が長くなるほど、
・建物の劣化
・雨漏り
・庭木や雑草の繁茂
・害虫や害獣の発生
・不法侵入
・外壁や屋根材の落下
・近隣への迷惑などにつながる可能性があります。

国土交通省も、空き家を放置することで倒壊、外壁落下、害虫、不法侵入、悪臭、景観悪化などのリスクがあると案内しています。将来的に使用する予定がない場合には、管理を続けるだけでなく、売却や活用を早めに検討することもひとつの方法です。

誰も住んでいない空き家であっても、土地や建物を所有している限り、原則として固定資産税等がかかります。

住宅が建っている土地には、一定の要件のもとで住宅用地の特例が適用され、固定資産税の課税標準が軽減されています。
小規模住宅用地では、200㎡以下の部分について固定資産税の課税標準が6分の1となる仕組みです。

そのため、「空き家だから税金はほとんどかからない」というわけではありません。
空き家を所有している間は、固定資産税に加えて、草刈りや修繕、火災保険などの管理費用がかかることもあります。

適切に管理されていない空き家については、市区町村から指導などを受けることがあります。
2023年の空家法改正により、放置すれば将来的に特定空家になるおそれがある空き家について、「管理不全空家」として指導や勧告の対象となる制度が設けられました。

さらに、
・倒壊する危険が高い
・衛生上有害になるおそれがある
・著しく景観を損ねている
・周辺の生活環境に悪影響を与えているといった状態の空き家は、「特定空家」として扱われる場合があります。
三郷市でも、管理不全空家や特定空家に対して、助言・指導・勧告などを行う場合があると案内しています。

管理不全空家や特定空家について、市区町村から勧告を受けた場合には、住宅用地の固定資産税等の軽減措置が受けられなくなることがあります。

そのため、「空き家を残しておいた方が税金が安いから、とりあえずそのままにしておこう」という考え方には注意が必要です。管理状態によっては、将来的に税負担が変わる可能性があります。

空き家でも売却することは可能です。
築年数が古い住宅や、長期間誰も住んでいない住宅であっても、
・中古戸建てとして売却する
・古家付き土地として売却する
・解体して土地として売却する
・不動産会社へ直接買取を依頼するなど、物件の状態に応じてさまざまな売却方法があります。

「古いから売れない」と最初から決めつける必要はありません。
土地の立地や広さ、周辺環境などによっては、建物の築年数にかかわらず需要が見込めることもあります。

古い空き家を見ると、「建物を壊して土地にしてから売った方がいいのでは？」と思われる方もいらっしゃいます。
しかし、売却前に必ず解体した方がよいとは限りません。

解体には費用がかかるほか、
・古家付き土地として購入したい人がいる
・買主側で建物を活用したい
・不動産会社がそのまま買取できるといったケースもあります。
そのため、先に解体工事を依頼するより、現在の状態で査定を受けてから、解体するかどうかを判断する方法がおすすめです。

相続したご実家などでは、
・家具
・家電
・衣類
・食器
・布団
・生活用品
・思い出のお品などが室内に残っていることがあります。

売却相談をするために、最初からすべて片付ける必要はありません。

まずは物件の状態を確認し、
「どこまで片付ける必要があるか」
「そのまま売却できるか」
「買取ならどのような条件になるか」を確認してから整理を進めることもできます。
先に高額な片付け費用をかけるより、売却方法と合わせて考えた方が負担を減らせる場合もあります。

三郷市の空き家を相続したものの、「自分は県外に住んでいる」「何度も三郷まで行くのが難しい」という方もいらっしゃると思います。その場合でも、不動産会社へ相談することは可能です。

物件の状況を確認したうえで、
・現地写真の共有
・必要書類の確認
・お荷物整理
・査定
・売却方法の提案などを進めていくことができます。
遠方だからといって、売却できないわけではありません。

相続した実家が空き家になっている場合には、登記名義が誰になっているかを確認することも大切です。

亡くなられた方の名義のままになっている場合には、売却までの過程で相続登記が必要になります。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、原則として、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続登記が終わっていない段階でも、不動産会社へ査定や売却相談をすることはできます。
「名義変更が終わってから相談しよう」と待つ必要はありません。

空き家の売却方法は「仲介」と「買取」があります。
空き家の売却方法には、大きく分けて仲介と買取があります。

仲介
不動産会社が一般の購入希望者を探して売却する方法です。

一般的には、
・できるだけ高く売却したい
・売却まである程度時間をかけられる
・一般の購入希望者に需要が見込めるといった場合に検討しやすい方法です。

買取
不動産会社が直接物件を購入する方法です。

一般的には、
・早く売却したい
・長期間管理したくない
・室内に荷物が残っている
・修繕が必要
・築年数が古いといった場合に選択肢となります。
どちらが適しているかは、物件の状態や売却時期、価格の優先順位によって変わります。

売却前にリフォームを行うことで、見た目が良くなり、購入希望者に良い印象を持ってもらえることもあります。
一方で、リフォームにかけた費用を、そのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
そのため、「売るなら先に全部きれいにしよう」と考える前に、不動産会社へ相談しておくことをおすすめします。

物件によっては、
・現状のまま売却する
・最低限だけ修繕する
・リフォームせず買取を利用する方が適している場合もあります。

三郷市の空き家を売却する場合には、次のような点を確認しておくと進めやすくなります。
・現在の登記名義
・共有者の有無
・住宅ローンや抵当権
・土地と建物の面積
・境界や測量の状況
・建物の状態
・室内の荷物
・売却希望時期
・固定資産税等の状況
すべて分からなくても問題ありません。
まず分かる範囲から整理し、不動産会社へ相談することができます。

三郷市では、空き家について、所有者または管理者が適切に管理することを求めています。
市の案内でも、倒壊や屋根材の飛散、外壁の落下、樹木のはみ出しなどによって第三者に被害が生じた場合には、所有者等が損害賠償責任を負う可能性があるとされています。

将来的に利用する予定がなく、「管理を続けるのが負担になってきた」という場合には、売却を含めて今後の方針を早めに考えておくことが大切です。

空き家を所有していると、「早く処分しないといけない」と思ってしまうこともあります。
しかし、空き家だからといって、必ずしもすぐに安い価格で売却する必要はありません。

まずは、仲介ならどのくらいで売れそうか、買取ならどのくらいの価格になるか、そのまま売るのか、解体するのかなど、複数の選択肢を比較することが大切です。
売却価格だけではなく、管理費用・片付け費用・解体費用・売却までの期間まで含めて考えると、判断しやすくなります。

さとみ不動産では、三郷市の空き家・相続不動産の売却相談を承っています。
「相続した実家が空き家になっている」
「遠方に住んでいて管理できない」
「室内に荷物が残っている」
「建物が古い」
「解体した方がいいのかわからない」
「仲介と買取、どちらがいいかわからない」といった段階でもご相談いただけます。

まずは現在の物件の状態や、お客様がどのような売却を希望されているかを確認します。
そのうえで、仲介・買取・お荷物整理・必要に応じた解体など、それぞれの選択肢を整理してご案内します。
相続登記や税務などについて専門的な判断が必要な場合には、司法書士・税理士等の専門家への確認が必要となります。

不動産の売却については、その前の段階からご相談いただけます。
「まだ売ると決めていない」
「何から始めればいいかわからない」という場合でも問題ありません。

まずは現在の状況をお聞かせください。
三郷市の空き家について、今後の選択肢を一緒に整理していきます。

参考資料
三郷市「空き家等の対策」
空き家の適切な管理、所有者等の責務、管理不全空家・特定空家への措置、税制上の取り扱いなどが案内されています。

国土交通省「空き家対策 特設サイト」
管理不全空家・特定空家や住宅用地特例、空き家を放置するリスクなどが解説されています。

三郷市「三郷市空き家バンク」

三郷市で不動産の売却を考えたとき、
「どの不動産会社へ相談すればいいの？」
「まず査定だけお願いしてもいい？」
「仲介と買取、どちらが向いている？」
「相続した実家がそのままになっているけれど売却できる？」と迷われる方もいらっしゃると思います。

不動産売却では、物件の価格だけではなく、売却する理由や希望する時期、建物の状態などによって適した売却方法が変わります。特に、相続した不動産や空き家、築年数の経過した住宅などでは、「何から始めればいいのかわからない」というケースも珍しくありません。

今回は、三郷市で不動産の売却を検討している方へ、不動産会社の選び方や売却の流れ、仲介・買取の違い、相続不動産を売却する際のポイントなどをわかりやすくご紹介します。

※本記事は2026年9月現在の情報をもとに作成しています。不動産の価格や売却条件は、物件ごとに異なります。

不動産を売却すると決めても、最初からすべてを整理しておく必要はありません。

まずは、
・どの不動産を売りたいのか
・現在誰の名義になっているのか
・現在住んでいるのか、空き家なのか
・いつ頃までに売却したいのか
・できるだけ高く売りたいのか、早く売りたいのかなど、現在の状況を確認していきます。

そのうえで、不動産会社へ査定を依頼し、どのくらいの価格で売却できそうなのかを確認するのが一般的です。
「まだ売ると決めていない」という段階でも、査定を受けることで今後の判断材料にすることができます。

同じ三郷市内の不動産でも、
・土地
・戸建て
・マンション
・築年数・土地や建物の広さ
・駅からの距離
・周辺環境
・前面道路
・建物の状態などによって、査定価格や売却のしやすさは変わります。
そのため、「三郷市ならこのくらいの価格で売れる」と一律に判断することはできません。
インターネット上の相場情報は参考になりますが、実際の売却を考える場合には、個別の不動産を確認したうえで査定することが大切です。

不動産売却では、どの不動産会社へ相談するかも重要です。
査定価格だけではなく、次のような点も確認してみましょう。

不動産会社によって、提示される査定価格が異なることがあります。
そのとき、「この金額で売れます」という説明だけではなく、
・近隣の売却事例
・現在販売されている物件
・土地や建物の特徴
・立地条件
・想定する購入者など、なぜその査定価格になったのかを説明してくれる会社かどうかを確認することが大切です。査定価格が高い会社が、必ずしも最終的に高く売却できる会社とは限りません。

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

仲介では、不動産会社が一般の購入希望者を探して売却します。
一方、買取では、不動産会社が直接不動産を購入します。

一般的には、価格を重視したい場合には仲介、売却までの早さや手間の少なさを重視したい場合には買取が選択肢になりやすいですが、どちらが適しているかは物件や売主様のご希望によって異なります。最初からひとつの方法だけに決めず、両方を比較してから判断することもできます。

一般的な不動産売却は、次のような流れで進みます。

まずは物件の所在地や種類、現在の状況、売却理由などを伝えます。
相続した不動産などで、「詳しいことがまだ分からない」という場合でも相談することはできます。

査定結果をもとに、
・仲介で販売する
・不動産会社へ買取を依頼するなど、売却方法を検討します。
売却価格だけでなく、「いつまでに売りたいか」まで含めて考えることがポイントです。

仲介の場合には、不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を行います。
購入希望者から問い合わせが入り、戸建てやマンションなどでは内覧が行われることもあります。

購入希望者と価格や引渡し条件などがまとまったら、売買契約を締結します。

残代金を受領し、所有権移転登記などの手続きを行ったうえで、不動産を買主へ引き渡します。

三郷市にあるご実家を相続したものの、
「自分は別の場所に住んでいる」
「今後住む予定がない」
「管理するのが大変」という方もいらっしゃると思います。

相続した不動産についても売却することは可能です。ただし、登記簿上の名義が亡くなられた方のままになっている場合には、売却までの過程で相続登記などの手続きが必要になります。2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

相続登記がまだ終わっていなくても、不動産会社への売却相談や査定を行うことはできます。

そのため、「名義変更が終わってから不動産会社へ相談しよう」と待つ必要はありません。
売却を予定しているのであれば、登記手続きと売却準備を並行して進める方法もあります。

相続した実家などでは、
・家具
・家電
・衣類
・食器
・生活用品
・思い出のお品などが残っていることがあります。

「全部片付けないと査定してもらえないのでは？」と思われるかもしれませんが、必ずしも最初にすべて整理する必要はありません。

物件の状態によっては、
・そのまま買取を検討する
・必要な範囲だけ整理する
・建物を残して売却する
・解体して土地として売却するなど、複数の方法を比較できます。
先に大きな費用をかけて片付けやリフォームを行う前に、一度不動産会社へ相談することをおすすめします。

築年数が経過しているからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

古い住宅の場合には、
・中古住宅として売却する
・リフォームを前提として販売する
・古家付き土地として売却する
・建物を解体して土地として売却する
・不動産会社へそのまま買取を依頼するなどの方法があります。

解体費用がかかるほか、物件によっては建物を残した状態の方が売却方法の選択肢を広く持てる場合もあります。
まずは現在の状態で査定を受けてから判断する方法があります。

ご家族が自宅で亡くなられた場合などには、「この家はもう売れないのでは」と不安に思われる方もいらっしゃいます。

結論から申し上げますと、人が亡くなられた不動産でも売却することは可能です。
亡くなられた状況や特殊清掃の有無などによって、売却時に買主への告知が必要になる場合がありますが、事情のある不動産だからといって売却できないと決まっているわけではありません。

また、室内の状態によっては、
・特殊清掃
・お荷物整理
・建物の修繕
・仲介による売却
・不動産会社による買取などを組み合わせながら進めていくこともできます。

例えば、
仲介を検討しやすいケース
・できるだけ高く売却したい
・売却まである程度時間をかけられる
・一般の購入希望者に需要が見込める
・内覧対応ができる

買取を検討しやすいケース
・できるだけ早く売却したい
・空き家を長期間管理したくない
・室内にお荷物が残っている
・建物の修繕が必要
・一般の方への内覧を減らしたい
・事故物件など事情があるなどがあります。

ただし、最初からどちらかひとつに決める必要はありません。
まず仲介で売却した場合の価格を確認し、同時に買取価格も確認したうえで比較する方法もあります。

不動産を売却するときには、売却価格だけを見るのではなく、
・仲介手数料
・登記費用
・お荷物整理費用
・解体費用
・測量費用
・税金などの費用が発生する場合があります。

例えば、「仲介の方が100万円高く売れそう」という場合でも、そのために片付けや修繕、長期間の管理が必要であれば、実際に手元に残る金額との差は小さくなる可能性もあります。そのため、売却価格・必要な費用・売却までの期間をまとめて比較することが大切です。

すべて揃っていなくても相談はできますが、
・不動産の住所
・固定資産税の納税通知書
・登記識別情報や権利証
・購入時の資料
・土地の測量図
・建物の図面などがあれば、査定や状況確認が進めやすくなることがあります。

相続した不動産の場合には、「どこに書類があるか分からない」というケースもあります。
その場合にも、分かる範囲から確認していけば問題ありません。

不動産会社へ相談するとき、「まだ売ると決めていないのに相談してもいいのかな」と思われる方もいるかもしれません。
しかし、不動産を売却するかどうかを判断するためにも、まず現在の不動産がどのくらいの価格になるのかを知ることは大切です。

特に、
・相続した不動産
・誰も住んでいない実家
・築年数の古い住宅
・室内にお荷物が残っている住宅
・事故物件
・共有名義の不動産などは、物件ごとに確認するポイントが異なります。
分からないことをすべて整理してから相談する必要はありません。

三郷市の不動産売却は、さとみ不動産へご相談ください。
さとみ不動産では、三郷市の不動産売却・不動産買取のご相談を承っています。
「自宅を売却したい」
「相続した三郷市の実家をどうすればいいかわからない」
「空き家になっている」
「荷物が残ったままになっている」
「築年数が古い」
「事故物件になってしまった」
「仲介と買取、どちらがいいかわからない」といった段階でもご相談いただけます。

私たちは、最初からひとつの売却方法を押しつけるのではなく、物件の状態やお客様が大切にしたいことを確認したうえで、仲介・買取を含めて売却方法を整理していきます。
相続や登記、法律、税務について専門的な判断が必要な場合には、司法書士・弁護士・税理士等の専門家への確認が必要になることもあります。

不動産の売却については、その前の段階からご相談いただけます。
「まだ何も決まっていない」
「何から始めればいいかわからない」という状態でも問題ありません。

まずは現在の状況をお聞かせください。
三郷市の不動産について、今後の選択肢を一緒に整理していきます。

不動産を売却しようと調べていると、「仲介」と「買取」という2つの売却方法を目にすることがあります。

「何が違うの？」
「買取の方が早いって本当？」
「できるだけ高く売りたい場合は仲介？」
「相続した実家や空き家はどちらが向いている？」と迷われる方もいらっしゃると思います。

仲介と買取では、買主となる人や売却までの進め方が大きく異なります。

どちらかが一律に優れているわけではなく、「価格を優先したいのか」「早さを優先したいのか」「売却にかかる手間を減らしたいのか」によって適した方法は変わります。

今回は、不動産を売却する際の「仲介」と「買取」の違いや、それぞれのメリット・注意点をご紹介します。

※本記事は2026年9月現在の情報をもとに作成しています。実際の売却条件は物件や不動産会社によって異なります。

仲介とは、不動産会社へ売却を依頼し、一般の購入希望者を探してもらう売却方法です。

不動産会社が、
・物件の査定
・広告掲載
・購入希望者からの問い合わせ対応
・内覧対応
・売買条件の調整
・契約手続きなどを行い、売主様と買主様の間に入って売却を進めます。

国土交通省では、不動産会社へ売買の仲介を依頼するときに締結する契約を「媒介契約」とし、不動産会社が売主・買主の間に入って取引を成立させる仕組みを案内しています。

買取とは、不動産会社自身が買主となって、不動産を直接購入する方法です。

仲介のように一般の購入希望者を探すのではなく、売主様→不動産会社という形で直接売買を行います。
そのため、購入希望者を探すための販売期間が必要なく、条件がまとまれば比較的短期間で売却を進めやすいのが特徴です。

仲介と買取の大きな違い簡単に整理すると、仲介は一般の購入希望者を探して売却する方法、買取は不動産会社へ直接売却する方法です。

この違いによって、
・売却価格
・売却までの期間
・内覧の有無
・室内の状態
・売却後の責任
・仲介手数料などにも違いが出てきます。

仲介では、一般の購入希望者へ向けて物件を販売します。
複数の購入希望者へ物件を紹介できるため、条件が良い物件であれば、市場の相場に近い価格で売却できる可能性があります。特に、「時間がかかっても、できるだけ高く売りたい」という場合には、まず仲介による売却を検討することが多くなります。

仲介では、「この価格から販売を始めたい」「引渡し時期は少し先にしたい」など、売主様の希望を踏まえて販売条件を決めていくことができます。市場の反応を見ながら価格を見直すこともできます。

買取では、不動産会社自身が購入を検討します。
一般の購入希望者を探す販売活動が不要なため、「できるだけ早く現金化したい」という場合には大きなメリットがあります。

例えば、
・相続税や各種費用のために資金化したい
・遠方の実家を早く整理したい
・長期間空き家を管理したくないといった場合にも選択肢となります。

不動産会社が直接物件を確認して購入を判断するため、仲介のように複数の一般購入者へ何度も内覧してもらう必要がありません。「知らない人が何度も家の中を見るのは負担」という場合にも向いています。

相続した実家や長期間使用していない空き家では、
・家具
・家電
・衣類
・生活用品などが室内に残っていることがあります。

買取の場合、不動産会社や物件の条件によっては、お荷物をすべて片付ける前の状態でも相談できる場合があります。先に高額な片付け費用をかけるより、「そのままの状態でいくらになるのか」を確認してから判断する方法もあります。

ご家族が室内で亡くなられた住宅や、特殊清掃を行った不動産などでは、「一般の方への販売が難しいのでは」と心配される方もいらっしゃいます。

そのような不動産でも、事故物件等を取り扱う不動産会社であれば、買取の相談ができる場合があります。
もちろん、亡くなられた状況や建物の状態などによって査定内容は異なります。

不動産会社が売主様から直接購入する純粋な買取取引で、仲介会社が介在していない場合には、仲介という業務自体がないため、その買取会社に対する仲介手数料は通常発生しません。

ただし、別の不動産会社が間に入って買取会社を紹介するなど、媒介が行われる取引では仲介手数料が発生する場合があります。そのため、「買取だから必ず仲介手数料ゼロ」とだけ考えるのではなく、誰が買主で、誰が仲介している取引なのかを確認することが大切です。

大まかに整理すると、

仲介が向いているケース
・できるだけ高く売りたい
・売却まである程度時間をかけられる
・建物の状態が比較的良い
・一般の方に需要がありそうな物件
・内覧対応が負担にならない

買取が向いているケース
・できるだけ早く売却したい
・売却時期をある程度明確にしたい
・室内にお荷物が残っている
・築年数が古い
・修繕が必要
・遠方に住んでいて管理が難しい
・事故物件など事情のある不動産
・一般の方への内覧をできるだけ減らしたいといった違いがあります。
ただし、同じ物件でもお客様が何を優先するかによって適した方法は変わります。

最初からどちらかひとつに決める必要はありません。

例えば、「まずは仲介で市場に出してみる」→「一定期間売れなければ買取を検討する」という方法もあります。
逆に、「○月までには必ず売却したい」という期限がある場合には、最初から買取価格も確認し、仲介で期待できる価格と、買取で売却する場合の価格を比較するという方法もあります。

不動産会社へ査定を依頼すると、会社によって金額が異なることがあります。

ここで注意したいのは、仲介の「査定価格」と、買取の「購入価格」は意味が違うということです。
仲介の査定価格は、「このくらいの価格で市場へ出せそう」という販売価格の目安です。

一方、買取価格は、「この金額で不動産会社が実際に購入する」という金額です。
仲介査定が高かったからといって、その金額で必ず売却できるわけではありません。

そのため、
「査定額が一番高い会社だからお願いする」だけではなく、・査定金額の根拠
・売却までの想定期間
・売却に必要な費用
・物件の状態
・希望する売却時期まで確認して比較することが大切です。

相続した実家の場合、
「できるだけ高く売りたい」という気持ちがある一方で、
「草刈りや管理が大変」
「遠方なので何度も行けない」
「荷物整理に費用がかかる」という問題もあります。

例えば仲介で100万円高く売却できたとしても、
・数か月分の管理費用
・片付け費用
・修繕費用
・交通費や時間などがかかれば、実際の差額は小さくなる可能性もあります。

反対に、状態が良く需要の高い物件なら、時間をかけて仲介で売却した方が納得できる結果になることもあります。
売却価格だけでなく、売却にかかる費用と手間まで含めて比較することが大切です。

さとみ不動産では、
「できるだけ高く売りたい」
「早く売却したい」
「相続した家に荷物が残っている」
「古い建物なので、このまま売れるかわからない」
「事故物件になってしまった」
「仲介と買取、どちらがいいかわからない」といったご相談を承っています。

最初から買取だけをおすすめするのではなく、物件の状態や立地、お客様のご希望を確認したうえで、仲介で売却する場合・買取で売却する場合それぞれの方法を整理してご案内します。

「高く売ること」を優先したい方と、「早く・手間を少なく売ること」を優先したい方では、適した方法は異なります。

売却方法がまだ決まっていない段階でも問題ありません。
まずはお気軽にご相談ください。

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参考資料

国土交通省
「不動産取引に関するお知らせ」
媒介契約の仕組み、不動産取引の流れ、仲介手数料の基本的な考え方、低廉な空家等に係る媒介報酬の特例などが案内されています。

親御様やご家族が亡くなられ、不動産を兄弟姉妹など複数人で相続した場合、
「共有名義になると、売却しにくいの？」
「自分の持分だけ売ることはできる？」
「固定資産税は誰が払う？」
「一人は売りたいけれど、他の相続人は残したいと言っている」といった疑問や悩みが出てくることがあります。

相続した不動産が共有名義になること自体は珍しいことではありません。
ただし、将来売却したり、建物を取り壊したり、賃貸に出したりする場面では、共有者同士での調整が必要になることが多くなります。

今回は、相続した不動産が共有名義になった場合の基本的な考え方や、売却方法、トラブルを防ぐために確認しておきたいポイントをご紹介します。

※本記事は一般的な情報をもとに作成しています。個別の法律判断や登記・相続手続きについては、司法書士や弁護士等の専門家へご確認ください。

共有名義とは、ひとつの不動産を複数人で所有している状態です。

例えば、父親名義の実家を、相続人である子ども3人がそれぞれ3分の1ずつ相続した場合、
長男　3分の1
長女　3分の1
次男　3分の1というように、それぞれが持分を持つ形になります。
この「何分の何」という割合を共有持分といいます。

共有者それぞれが不動産全体の一部分を物理的に所有しているわけではなく、不動産全体について一定割合の権利を持っているイメージです。

結論からお伝えすると、共有名義の不動産でも売却することは可能です。
ただし、不動産全体を第三者へ売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。

例えば3人共有の家について、
「2人は売りたいけれど、1人は売りたくない」という場合、2人だけの判断で不動産全体を売却することはできません。

そのため、共有名義の不動産を売却する際には、まず共有者全員で今後の方針を話し合うことが大切です。

共有者は、原則として自分の共有持分だけを第三者へ売却することは可能です。

ただし、実際には注意が必要です。
例えば実家を兄弟3人で共有している場合、1人が自分の3分の1の持分だけを売却すると、その持分を購入した第三者が新たな共有者になります。

その結果、「知らない人と不動産を共有する」という状態になる可能性があります。
共有持分だけを購入する業者などもありますが、一般的に不動産全体を売却する場合よりも、持分だけの売却価格は低くなる傾向があります。そのため、持分売却を検討する前に、まずは他の共有者と不動産全体の売却や持分の買い取りについて話し合うことをおすすめします。

共有者の一人が他の持分を買い取る方法もあります。
例えば、「長男は実家を残したい」「長女と次男は現金で相続したい」という場合には、長男が他の共有者の持分を買い取るという方法もあります。

これによって、最終的に長男の単独名義にすることも可能です。
ただし、持分の価格や資金準備、税金などについて確認が必要です。

また、親族間だからといって極端に低い金額で売買した場合などには、税務上の問題が生じる可能性もあります。
実際に持分の売買を行う場合には、専門家へ確認しておくと安心です。

相続した不動産について、「相続人が3人だから、とりあえず3人共有にしよう」と考えるケースもあります。
しかし、共有にすると、将来の売却や管理についてその都度話し合いが必要になる可能性があります。

そのため、遺産分割の段階で、「実家は長男が取得する」「他の相続人は預貯金など別の財産を取得する」といった形で、できるだけ単独所有にする方法もあります。

もちろん、相続財産の内容やご家族の事情によっては共有が適している場合もあります。
大切なのは、「とりあえず共有」にする前に、その後の管理や売却まで考えることです。

共有名義の不動産についても固定資産税はかかります。固定資産税の納税通知書は、一般的に共有者のうち代表者宛てに送付されることがありますが、共有者全員が連帯して納税義務を負います。

実際の負担については、「持分割合に応じて負担する」「代表者がいったん支払い、あとで精算する」など、共有者同士で取り決めることが多くなります。トラブルを防ぐためにも、「誰が支払うのか」「いつ精算するのか」「草刈りや修繕費はどう分けるのか」まで決めておくと安心です。

相続した実家を誰も使用しない場合には、
・庭木や雑草の管理
・定期的な換気
・通水
・建物の修繕
・火災保険
・防犯対策などの費用や手間が発生する場合があります。

共有者が複数いると、「自分ばかり草刈りに行っている」「修繕費を払ってくれない」「誰も管理しない」といった問題が起こることもあります。そのため、共有名義の不動産を残す場合には、管理する人・費用負担・連絡方法をあらかじめ決めておくことが大切です。

共有名義の不動産に、共有者の一人だけが住んでいるケースもあります。

例えば、「兄弟3人で相続した実家に、長男だけが住み続けている」という場合です。
このような場合には、
・固定資産税を誰が負担するのか
・家賃相当額をどう考えるのか
・修繕費を誰が払うのか
・将来的に売却するのかなどについて、共有者間で認識が違うとトラブルになりやすくなります。
口頭だけでなく、必要に応じて書面で取り決めておくことも検討できます。

共有不動産で最も悩みやすいのが、「売りたい共有者」と「残したい共有者」がいるケースです。

この場合には、
・不動産全体を売却する
・残したい人が他の共有者の持分を買い取る
・一部の共有者が持分のみ売却する
・共有状態を解消する方法を専門家へ相談するなどの選択肢があります。

まずは、「なぜ売りたいのか」「なぜ残したいのか」を整理することが大切です。
例えば、「管理が負担だから売りたい」「将来自分が住みたいから残したい」という場合には、持分買取で解決できる可能性もあります。

共有者間で話し合いがまとまらない場合、法律上は共有物分割請求という方法もあります。

共有物分割請求では、共有状態を解消するため、
・現物分割
・一人が取得し、他の共有者へ金銭を支払う方法
・売却して代金を分ける方法などが検討されます。

話し合いでまとまらない場合には、裁判所での手続きになることもあります。
ただし、共有物分割については法的判断が必要となりますので、弁護士等の専門家へ相談する分野になります。
不動産会社だけで解決できる問題ではありません。

「面倒だから自分の持分を放棄したい」と考える方もいるかもしれません。
しかし、不動産の共有持分については、単純に「いらないからやめる」と簡単に処理できるものではありません。

また、相続そのものを放棄したい場合には、家庭裁判所へ相続放棄の申述を行う必要があり、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内という期限があります。

相続放棄と、相続後に共有持分を手放すことは別の話です。
判断する前に専門家へ確認することをおすすめします。

実際に共有不動産を売却する場合には、まず次のような点を確認しておくと進めやすくなります。
・共有者全員が売却に同意しているか
・現在の持分割合
・登記名義が正しいか
・住宅ローンや抵当権が残っていないか
・室内や敷地の状況
・売却代金をどのように分けるか
・売却にかかる費用をどのように負担するか
特に、相続登記が終わっていない場合には、売却手続きと並行して登記の整理が必要になることがあります。

共有不動産を売却した場合、一般的には共有持分に応じて売却代金を分けることになります。

例えば、売却後の手取りが3,000万円で、3人がそれぞれ3分の1ずつ所有している場合には、1人あたり1,000万円という考え方が基本です。ただし、「一人だけ修繕費を負担していた」「一人だけ長期間固定資産税を支払っていた」など、共有者間で精算が必要になる場合もあります。

売却前にお金の分け方まで話し合っておくことで、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

共有不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には、基本的に各共有者が自分の持分に応じて譲渡所得を計算し、それぞれ確定申告を行うことになります。

相続した空き家について一定の要件を満たせば、いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性もあります。
ただし、対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除上限は2,000万円となります。そのほかにも適用にはさまざまな要件があるため、税務については、税理士や税務署へ確認することをおすすめします。

相続が発生した直後は、「まずは法定相続分どおり共有にしておこう」と考えることもあると思います。

ただし、共有状態が長く続くと、
・共有者の一人が亡くなり、さらに相続人が増える
・連絡が取れない共有者が出る
・売却について意見が合わない
・管理費用を誰も負担しなくなるといった問題が生じる可能性があります。
将来的に売却する可能性が高い不動産については、遺産分割の段階から今後の方針を考えておくことが大切です。

相続登記や遺産分割が終わっていなくても、
「この家はいくらくらいで売れるのか」
「共有にするか、誰か一人が相続するか迷っている」
「売った場合の金額を知ってから家族で話し合いたい」といった相談は可能です。

先に不動産の相場を知ることで、
「売却したらどのくらい現金が残るのか」を具体的に話し合いやすくなることもあります。

さとみ不動産では、共有不動産の売却相談も承っています。
「兄弟で実家を相続した」
「共有名義になっている」
「一人は売りたいけれど、他の共有者は迷っている」
「売却価格を知ってから家族で相談したい」
「相続登記がまだ終わっていない」といった段階でもご相談いただけます。

まずは不動産の現状やご希望を伺い、売却した場合の価格や進め方を整理します。

共有者間の法律問題や登記について専門的な対応が必要な場合には、司法書士・弁護士等の専門家へ確認する必要がありますが、不動産の売却についてはその前の段階からご相談いただけます。

「家族でまだ結論が出ていないから、不動産会社へ相談するのは早い」と思う必要はありません。
判断するための材料を集めるところから、お気軽にご相談ください。

こんにちは！
三郷市のさとみ不動産、代表の古川です！

いつもは相続や不動産売却など、少し真面目なお話を中心にブログを書いていますが、今回はちょっと趣向を変えて、私たちの事務所をご紹介したいと思います！

実は、さとみ不動産。
一般的な不動産屋さんとは、ちょっと雰囲気が違うんです。

ガラス張りの店舗でもなければ、街でよく見かけるような不動産屋さんの外観でもありません。
昔ながらの木の温もりや、どこか懐かしい雰囲気が残る建物です。そんな日本家屋の良さを活かしながら、少しずつ自分たちらしい事務所づくりを楽しんでいます。

そして、先日新しく設置したのがこちら。

さとみ不動産の提灯看板です！
日本家屋なら、やっぱり和風の看板が似合うのでは？と思い、提灯を選びました。
不動産屋さんの看板としては、少し珍しいかもしれません。笑

でも、実際に設置してみると建物との相性は抜群！
個人的にも、とても気に入っています。

いつか地域の皆さまから「あの提灯の不動産屋さんね！」と言っていただけるようになったら嬉しいです。

事務所の玄関に入ると、まず目に入るのが赤富士の絵と王将の置物。

どちらも、私のお気に入りです。
赤富士の華やかさと、王将のどっしりとした存在感。
なかなか個性的な組み合わせですが、日本家屋の雰囲気にもよく馴染んでいます。

こうして好きなものを少しずつ取り入れながら、事務所をつくっていく時間も楽しみのひとつです。

こちらは、お取引先の方からいただいたガジュマルです。

ガジュマルは「多幸の木」とも呼ばれ、縁起の良い植物として親しまれています。
独立してから、人とのご縁に恵まれていることを日々実感しています。
こうしていただいた植物を見るたびに、周りの方々への感謝の気持ちを忘れずにいたいなと思います。

これからも大切に育てていきます！

そして、事務所には盆栽も。
ここまでくると、もはや不動産屋さんなのか、何屋さんなのかわからなくなりそうですが……。笑

日本家屋と盆栽の組み合わせは、やっぱり素敵です。
慌ただしい毎日の中でも、植物のある空間は気持ちを和ませてくれます。

築約60年の日本家屋に、提灯看板。玄関には赤富士と王将、室内にはガジュマルや盆栽。

そして、私を含めスタッフは全員女性です。
少し個性的な不動産屋かもしれませんが、私たちはこの事務所をとても気に入っています。

不動産のご相談というと、少し緊張される方もいらっしゃるかもしれません。
だからこそ、お客様が安心してお話しできる、温かみのある場所でありたいと思っています。

事務所の雰囲気は少し変わっているかもしれませんが、お仕事はもちろん真剣です！
これからも、さとみ不動産らしさを大切にしながら、一つひとつのご縁に誠実に向き合ってまいります。
お近くにお越しの際は、ぜひ提灯看板を見つけてみてくださいね！

※ご相談・ご来店は事前予約にて承っております。

「家族が自宅で亡くなった」
「過去に人が亡くなった家を相続した」
「事故物件になってしまったら、もう売れないのでは？」
このような不安を抱えている方もいらっしゃると思います。

ただし、亡くなられた状況や室内の状態、特殊清掃の有無などによっては、売却時に買主へ告知が必要になることがあります。今回は、いわゆる「事故物件」の売却について、居住用不動産を対象とした国土交通省のガイドラインをもとに、告知義務や売却方法、価格への影響についてわかりやすくご紹介します。

※本記事は2026年9月現在の国土交通省公表情報をもとに作成しています。個別の物件における告知の要否については、具体的な状況によって判断が異なる場合があります。

「事故物件」という言葉は一般的によく使われていますが、すべてのケースについて法律上ひとつの明確な定義があるわけではありません。

不動産取引では、過去にその不動産で人の死があったことが、買主や借主の判断に重要な影響を与える場合があります。
国土交通省では、こうしたケースについて宅地建物取引業者がどのように調査・告知すべきかを整理するため、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています。

必ずしもそうではありません。
国土交通省のガイドラインでは、売買・賃貸ともに、対象不動産で発生した自然死や、転倒・誤嚥など日常生活の中で生じた不慮の死については、原則として告げなくてもよいと整理されています。

例えば、
・病気による死亡
・老衰
・自宅内での転倒事故
・入浴中の事故
・誤嚥など、日常生活の中で通常起こり得る死亡については、原則として告知対象とはされていません。
そのため、「家で人が亡くなった＝必ず事故物件になる」というわけではありません。

自然死や日常生活上の不慮の死であっても、亡くなられてから発見まで時間が経過し、室内で特殊清掃等が行われた場合には取り扱いが変わります。国交省の整理では、特殊清掃等が行われた自然死等について、賃貸借取引では一定期間の告知に関する基準が示されています。一方、売買取引については、賃貸借のような一律の「概ね3年」という期間基準は設けられていません。

そのため売却の場合には、
・亡くなられた状況
・発見までの期間
・特殊清掃の有無
・事件性
・周囲への周知性
・社会的な影響なども踏まえて判断する必要があります。

売却を依頼する際には、「告知しなくてもいいと思うから、不動産会社にも言わない」という判断はおすすめできません。宅地建物取引業者は、売主に対して過去に人の死が生じた事実について告知書等への記載を求めることで、通常の情報収集を行うことが国交省ガイドラインで示されています。

売却を検討している場合には、
・いつ頃亡くなられたのか
・死因や状況について分かっていること
・発見までどのくらい時間がかかったのか
・特殊清掃を行ったか
・室内をどの程度修繕したかなど、分かっている事実を不動産会社へ伝えることが大切です。
そのうえで、告知が必要かどうかを確認していきます。

もうひとつの方法が、不動産会社による直接買取です。買取では、不動産会社が買主となり、物件を直接購入します。

そのため、
・早く売却したい
・室内にお荷物が残っている
・特殊清掃後の状態である
・建物の修繕が必要
・一般の方への内覧対応を減らしたいといった場合には、買取が選択肢になることがあります。
ただし、一般的に買取価格は、仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
仲介と買取のどちらが適しているかは、物件やお客様のご希望によって異なります。

「事故物件だと何割くらい安くなるの？」と気になる方も多いと思います。しかし、一律に「○％下がる」と決めることはできません。

価格への影響は、
・亡くなられた状況
・発見までの期間
・特殊清掃の有無
・事件性や周知性
・建物の状態
・築年数
・立地
・土地としての価値
・市場の需要などによって大きく異なります。

例えば、建物自体の価値が低く、土地としての需要が高い地域では、建物内で起きた出来事による価格への影響が相対的に小さくなる場合もあります。反対に、建物そのものの商品価値が大きい物件では、心理的な影響が価格に反映される場合もあります。

そのため、実際の物件を確認したうえで査定することが重要です。

室内の状態によっては、特殊清掃や消臭、原状回復を行うことで売却しやすくなる場合があります。
ただし、「とりあえず高額な工事を全部やってから売る」ことが必ずしも最善とは限りません。

例えば、
・そのまま買取を依頼する
・最低限の特殊清掃だけ行う
・建物を解体して土地として売却する
・ある程度修繕して仲介で売るなど、物件によってさまざまな選択肢があります。

先に不動産会社へ相談し、売却方法と費用を比較してから清掃や工事の内容を決める方がよい場合もあります。

ご家族が亡くなられた住宅では、室内に家具や衣類、家電、思い出のお品などがそのまま残っていることもあります。
売却相談をするために、最初からすべて片付ける必要はありません。

まず現地の状態を確認し、「どこまで整理が必要なのか」「清掃が必要なのか」「そのまま売却できるのか」を整理してから進めることもできます。

特に遠方にお住まいの場合には、現地確認そのものが負担になることもあると思います。
そのような場合にも、まず不動産会社へ相談することができます。

「事故物件だから売れない」と決めつける必要はありません。人の死があった不動産について、「もう価値がないのでは」「誰も買ってくれないのでは」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、不動産の価値は、その出来事だけで決まるものではありません。
土地の場所や広さ、建物の状態、周辺環境、需要など、さまざまな要素によって決まります。
事実関係を整理し、必要な告知を適切に行ったうえで、物件に合った売却方法を選ぶことが大切です。

さとみ不動産では、特殊清掃から売却までご相談いただけます。
さとみ不動産では、これまで事故物件を含む不動産の対応に携わってきた経験をもとに、
「家族が自宅で亡くなった」
「特殊清掃が必要なのかわからない」
「清掃後の家を売却したい」
「告知が必要なのか知りたい」
「室内に荷物が残っている」
「事故物件でも買取してもらえるのか知りたい」といったご相談を承っています。

まずは弊社で現在の状況を確認し、必要に応じて室内の状態を写真などでお客様へお伝えします。
そのうえで、特殊清掃やお荷物整理、仲介による売却、不動産買取など、物件の状況やお客様のご希望に合わせて今後の進め方を整理していきます。

「何から始めればいいかわからない」という段階でも問題ありません。
無理に売却をおすすめすることはなく、まずは現在の状況を整理するところからお手伝いいたします。

関連記事【家族が自宅で亡くなったら何をする？】

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参考資料

国土交通省
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
自然死や日常生活上の不慮の死、特殊清掃が行われた場合、売買取引と賃貸借取引の告知の考え方などがまとめられています。

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインPDF」⁠

親御様やご家族が亡くなられ、不動産を相続したとき、
「家の名義はそのままでも大丈夫？」
「相続登記っていつまでにすればいいの？」
「売却する予定だけど、先に名義変更が必要？」と疑問に思われる方もいらっしゃると思います。

不動産を相続した場合には、亡くなられた方から相続人へ名義を変更する「相続登記」の手続きが必要です。

2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化され、一定の期限内に手続きを行わなければならなくなりました。

今回は、相続した不動産の名義変更について、期限や基本的な流れ、相続人申告登記などをわかりやすくご紹介します。

※本記事は2026年9月現在の法務省公表情報をもとに作成しています。個別の登記手続きや相続関係については、法務局または司法書士等の専門家へご確認ください。

土地や建物の所有者が亡くなられた場合、その不動産の所有権は相続人へ承継されます。
しかし、相続が発生しただけで登記簿上の名義が自動的に変更されるわけではありません

登記簿上の所有者を、亡くなられた方から実際に不動産を取得した相続人へ変更する手続きを相続登記といいます。
相続登記をしないままにしていると、登記簿上は亡くなられた方が所有者として残ったままになります。

現在は、相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、「自分が相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を申請する必要があります。単に「亡くなった日から必ず3年」とは限らず、法律上は所有権を取得したことを知った日が基準となります。

正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。そのため、「特に困っていないから、そのうちやればいい」と長期間そのままにしておくことはおすすめできません。不動産を相続したことが分かった段階で、早めに登記状況を確認しておくと安心です。

2024年4月より前に相続した不動産も対象です

ここは特に注意が必要です。相続登記の義務化は2024年4月1日から始まりましたが、それより前に発生した相続についても、相続登記が済んでいない不動産は対象となります。2024年4月1日より前から相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

「10年以上前に親から相続した家だから関係ない」というわけではありません。昔の相続で名義がそのままになっている不動産をお持ちの場合にも、一度登記簿を確認してみることをおすすめします。

不動産を誰が相続するかによって、登記内容も変わります。
例えば、
・遺言書で不動産を取得する人が決まっている
・相続人全員で遺産分割協議をして取得者を決める
・法定相続分の割合で共有するなどのケースがあります。
相続人が複数いるからといって、必ず全員の共有名義にしなければならないわけではありません。

ご家族で今後、「誰が住むのか」「売却する予定なのか」「他の相続財産をどう分けるのか」なども考えながら、誰が不動産を取得するのか決めていきます。

相続人同士での話し合いに時間がかかり、「3年以内に誰が不動産を相続するのか決められない」ということもあります。そのような場合のために設けられているのが、「相続人申告登記」です。

相続人申告登記では、
・登記名義人について相続が発生したこと
・自分がその相続人であることを法務局へ申し出ることで、申出をした相続人について、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。

相続人が複数いる場合でも、各相続人が単独で申し出ることができます。

相続人申告登記をすれば、それで名義変更は終わり？ここは大切です。
相続人申告登記は、正式に不動産の所有者を相続人へ変更する相続登記そのものではありません。

あくまで、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度です。法務省も、相続人申告登記について「権利移転の公示の効果はない」と整理しています。

その後、遺産分割が成立して不動産を取得する人が決まった場合には、原則として遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を行う必要があります。つまり、「とりあえず相続人申告登記をしたから、もう何もしなくていい」とは限らないということです。

相続登記の基本的な流れ一般的には、次のような流れで進めていきます。

具体的な必要書類は相続の状況によって変わりますが、一般的には、
・亡くなられた方の戸籍・除籍・改製原戸籍
・相続人の戸籍
・住民票等
・固定資産評価証明書等
・遺産分割協議書
・相続人の印鑑証明書
・遺言書などが必要になることがあります。
ただし、すべてのケースで同じ書類が必要になるわけではありません。
例えば、遺言による相続なのか、遺産分割協議による相続なのかによって必要書類は変わります。事前に法務局または司法書士へ確認しておくと安心です。

相続登記を長期間放置すると、その間に相続人が亡くなり、さらに次の相続が発生することがあります。
例えば、父親名義の家→父親が死亡→相続登記をしないまま母親も死亡→その後さらに兄弟の一人が死亡というように相続が重なると、関係する相続人が増えていきます。

法務局も、相続登記を放置すると相続人の人数が増え、調査や話し合いに大きな手間がかかることを注意点として挙げています。早めに整理した方が、将来の手続きがシンプルになる可能性があります。

相続した不動産を売却する場合にも、相続登記は重要です。相続した実家や土地を売却しようとしたとき、登記簿上の所有者が亡くなられた方のままでは、そのまま相続人個人の名義で通常の売却手続きを進めることはできません。そのため、不動産を売却する場合には、売却までの過程で相続関係を整理し、必要な相続登記を行うことになります。

「どうせ売るから名義変更はしなくてもいい」と考えず、売却を検討している場合こそ、早めに現在の登記状況を確認しておくことが大切です。

兄弟姉妹など複数人で不動産を共有することもできます。
ただし、共有不動産について将来的に売却や大きな処分を行う場合には、共有者同士での調整が必要になります。

そのため、「とりあえず全員の名前を入れておけばいい」と決める前に、
・今後誰が利用するのか
・いずれ売却するのか
・管理費や固定資産税を誰が負担するのか
・売却する際に意見がまとまりそうかなども考えておくことをおすすめします。

相続登記はご自身で申請することもできます。
一方で、「相続人が多い」「何十年も名義変更していない」「祖父母名義のままになっている」「遺産分割の方法が複雑」「必要書類が分からない」「仕事が忙しく手続きの時間が取れない」といった場合には、司法書士へ相談する方法もあります。

不動産会社は相続登記の代理申請を行う専門家ではありませんので、登記について専門的な判断や手続きが必要な場合には司法書士へ相談することになります。

「名義変更が全部終わってからじゃないと、不動産会社に相談できないの？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

そんなことはありません。

相続登記がまだ終わっていない段階でも、「この不動産はいくらくらいで売れるのか」「誰の名義にするのがいいか家族で検討している」「売却するとしたらどんな流れになるのか」といった相談は可能です。むしろ、売却を予定している場合には、相続登記と売却準備を並行して進めることで、全体の流れを整理しやすくなることもあります。

さとみ不動産では、相続した不動産について、「まだ親名義のままになっている」「相続人が何人いるのかわからない」「兄弟でこれから話し合う予定」「売却したいけれど、まず何をすればいいかわからない」「相続登記と売却、どちらから始めればいい？」といった段階でもご相談いただけます。

登記について専門的な手続きが必要な場合には、司法書士等の専門家への確認が必要になりますが、不動産の売却についてはその前の段階から整理していくことができます。

「名義変更が終わっていないから、まだ不動産会社へ相談するのは早い」と思わず、まずは現在の状況をお聞かせください。今後の売却方法やスケジュールを含め、一緒に整理していきます。

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参考資料

法務省
「相続登記の義務化」
2024年4月1日から開始した相続登記の義務化、3年以内の申請期限、2024年4月以前の相続に関する経過措置などが案内されています。

法務省
「相続登記の申請の義務化と相続人申告登記について」
相続人申告登記の仕組みや、遺産分割が成立していない場合の対応について詳しく確認できます。

「親から相続した実家を売りたいけれど、税金がどのくらいかかるのか不安」
「空き家特例という制度があると聞いたけれど、自分も使えるのかわからない」
このようなお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、空き家特例は「売る前」に確認すれば使えたのに、「売った後」に気づいて使えなかった、というケースが少なくありません。
使えるかどうかで、手元に残るお金が数百万円変わることもあります。
この記事では、空き家特例でどのくらい税金が変わるのかを具体的な数字でお見せしたうえで、よくある5つの落とし穴と、売却前にやっておきたいことをわかりやすくご紹介します。

この記事を書いた人

さとみ不動産　落合　美香

宅地建物取引士

埼玉県三郷市のさとみ不動産で、相続した実家や空き家の売却相談を担当しています。

不動産業界で10年、これまでに800件以上の相続不動産のご相談に対応してきました。
「売ったあとで特例を知った」と後悔される方を一人でも減らしたい。そんな思いで、税金の制度もできるだけわかりやすくお伝えします。

・対応エリア：埼玉県東部‧東京23区
・得意分野：相続不動産‧空き家‧古家の売却、買取

空き家特例とは？まずは「いくら変わるのか」を知りましょう

空き家特例（正式名称：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）は、亡くなった方が一人で住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度です。

たとえば、次のようなケースで考えてみましょう。

親の代から長く所有していた家の場合(5年以上～)、税率は所得税‧住民税あわせて約20.315%です。

・特例を使わない場合： 1,700万円 × 20.315% ＝ 約345万円
・特例を使った場合： 1,700万円 − 3,000万円 ＝ 0円 → 税金0円

このように、特例が使えるかどうかで約345万円もの差が生まれます。

「築年数が古いし、たいした金額にならないだろう」と思っていても、土地の値段がしっかりついてい
る地域では、売却益が大きくなりやすいのです。
※実際の税額は個別の状況により異なります。最終的な判断は税理士または税務署にご確認ください。

細かな適用要件は「相続した空き家を売ると3,000万円控除？適用要件をわかりやすく解説」で詳しくご紹介しています。
ここでは、実際のご相談で特に多い「うっかり使えなくなる」パターンに絞ってお伝えします。

「売れるまでの間だけ」と、相続後に家を貸したり、ご家族が住んだりすると、特例は使えなくなります。
相続から売却までの間、空き家のままにしておくことが条件です。

駐車場として土地の一部を貸した場合も対象外になることがあるため注意が必要です。

特例が使えるのは、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合です。

たとえば、2023年中に相続が発生した場合、期限は2026年12月31日です。
売却活動には数か月かかることも多いため、該当する方は今すぐ動き出す必要があります。
また、この制度自体が2027年12月31日までの売却を対象としている点も覚えておきましょう。

対象になるのは、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家です。
いわゆる旧耐震基準の建物に限られるため、それ以降に建てられた家は対象外です。マンションなどの区分所有建物も対象になりません。

登記簿謄本や固定資産税の通知書で建築年を確認しておきましょう。

古い家をそのまま売る場合、原則として耐震基準を満たすリフォームをするか、建物を取り壊す必要があります。
ただし、2024年1月1日以降の売却であれば、売却した翌年の2月15日までに買主が耐震改修または解体を行う場合も対象になりました。

「解体費用を出せないから特例はあきらめよう」と思っていた方も、売り方次第で使える可能性があります。

空き家特例は、売却した翌年に確定申告をしなければ適用されません。

申告には、物件所在地の市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。発行までに時間がかかることもあるため、早めの準備が欠かせません。

なお、相続人が3人以上で共有している場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になる点もあわせて確認しておきましょう。

ここまで読んで、「親が老人ホームに入っていたから対象外では？」「荷物がたくさん残っているから売れないのでは？」と不安になった方もいらっしゃるかもしれません。

・老人ホームに入所していた場合： 要介護認定を受けていたなど一定の条件を満たせば、特例の対象になることがあります。
・荷物が残っている場合： 片付け前の状態でも売却のご相談は可能です。（参考：家の中に荷物が残ったままでも売却できる？）

あきらめる前に、まずは状況を整理してみることが大切です。

また、特例が使えない場合でも、相続税を納めた方は「取得費加算の特例」など別の制度で税負担を軽くできる場合があります（空き家特例との併用はできません）

空き家特例で損をしないために、売り出す前に次の3点を確認しておきましょう。

1. 相続開始日と売却期限 — いつまでに売ればよいかを逆算する
2. 建築年と建物の種類 — 昭和56年5月31日以前の一戸建てか
3. 相続後の使い方 — 貸したり住んだりしていないか

この3つを押さえておけば、「知らずに特例が使えなくなっていた」という事態はかなり防げます。

空き家特例は、使えれば数百万円の節税につながる心強い制度です。
一方で、期限や使い方の条件を一つでも外してしまうと、売却後には取り返しがつきません。
大切なのは、売却を決める前に、特例が使えるかどうかを確認することです。

・荷物が残ったまま、そのままの状態でご相談いただけます
・売却前の費用をご負担いただかない「手出し0円プラン」をご用意しています
・仲介での売却に加え、当社による買取にも対応しています
・女性スタッフが丁寧にお話をうかがいます

「特例が使えるか知りたい」「期限に間に合うか不安」という段階でも、お気軽にご相談ください。

「AIを使った広告を出しませんか？」
「集客サービスを利用しませんか？」
「もっと広告費をかけた方がいいですよ」といった営業のお話をいただくことがあります。

もちろん、広告を利用すること自体が悪いことだとは思っていません。
多くの方に会社を知っていただくために、広告が必要な場面もあります。

ただ、さとみ不動産では、有料広告に大きな費用をかけないという考え方を大切にしています。

今回は、その理由について少しお話したいと思います。

会社を運営していくためには、さまざまな費用がかかります。
事務所の費用、システム利用料、人件費、車両費、通信費。

そして広告費も、そのひとつです。

当然ですが、会社が支払った費用は、最終的には事業の中で回収していかなければ会社を続けることができません。
だからこそ私たちは、「本当にその費用は必要なのか」をできるだけ考えるようにしています。

その費用を、別のところで回収することになるなら

例えば、多額の広告費を毎月かける会社であれば、その費用も含めて利益を確保していく必要があります。
もちろん「広告費をかけた分だけ、そのままお客様の査定額が下がる」という単純な話ではありません。

ただし、会社として大きな固定費を抱えれば、その費用をどこかで回収しなければならないことは事実です。

特に不動産会社が直接物件を購入する「不動産買取」では、物件の購入費用だけではなく、その後に必要となる修繕費や販売管理費、登記費用など、さまざまなコストを考えながら買取価格を決めていきます。

だからこそ、私たちはできるだけ余計な固定費を増やさず、その分、お客様にとってより良い条件をご提案できる余地を残しておきたいと考えています。

不動産を売却される方には、それぞれ事情があります。

相続したご実家を手放す方。
長く管理してきた空き家を売却する方。
ご家族との思い出が残る家を整理される方。
急いで不動産を現金化しなければならない方。

私たちが扱っているものは、単なる「物件」ではありません。
その不動産を所有されている方には、それぞれの事情や背景があります。

だからこそ、
お客様のために動く会社が、自分たちの広告費を増やすことで、お客様にご提案できる条件を狭くしてしまうのであれば、それは少し違うのではないか。

私たちは、そう考えています。

さとみ不動産は、大量にお問い合わせを集めて、大量に案件をこなすことを目指している会社ではありません。

一件一件のご相談について、
「なぜ売却を考えているのか」
「何を一番大切にしたいのか」
「価格を優先したいのか」
「早く整理したいのか」
「まだ売却するか迷っているのか」

そうしたお話をきちんと伺いながら、その方に合った方法を一緒に整理したいと考えています。

広告によって多くの方に知っていただくことよりも、
目の前のお客様一人ひとりと、しっかり向き合うこと。

今の私たちは、そこに時間を使いたいと思っています。

大きな広告を出したり、立派に見せたりすることも、会社のひとつの戦略だと思います。

ですが、さとみ不動産では、会社を必要以上に大きく見せることよりも、実際にご相談いただいた方に「相談して良かった」と思っていただくことの方が大切だと考えています。

ホームページやブログ、SNSなどを通して、私たちの考え方や不動産についての情報を少しずつ発信しているのもそのためです。

派手な広告ではなく、
「こういう考え方の会社なんだ」
「ここなら一度相談してみようかな」と思っていただけた方と、ご縁をいただければ嬉しく思います。

さとみ不動産は、これからも必要以上に広告費をかけるのではなく、できるだけ身軽な会社でいること
そして、その分、お客様にとってより良い条件をご提案することや、一件一件のご相談に丁寧に向き合うことを大切にしていきたいと考えています。

大変ありがたいことに、少しずつお問い合わせやご相談をいただける機会も増えてきました。

会社を知ってくださる方。
ご紹介してくださる方。
そして実際にご相談くださる方。

そうした皆様とのご縁に支えていただきながら、これからも一つひとつの仕事を大切に積み重ねてまいります。

不動産について、
「まだ売るか決めていない」
「まず話だけでも聞いてみたい」という段階でも構いません。
三郷市周辺で不動産についてお困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。

株式会社聖実
さとみ不動産

いつもさとみ不動産をご利用いただきありがとうございます。

皆様に支えていただき、ありがたいことに現在お問い合わせやご来店の機会が増えており、接客中や外出中など、お電話に出られない場合がございます。

恐れ入りますが、お電話がつながらない場合は、留守番電話にお名前・ご用件をお残しください。
内容を確認のうえ、順次折り返しご連絡いたします。

また、営業・勧誘等のお電話については、折り返しを行っておりませんのでご了承ください。

お急ぎでない場合は、お問い合わせフォーム等もご利用いただけます。
ご不便をおかけいたしますが、ご理解のほどよろしくお願いいたします。

株式会社聖実
さとみ不動産